【2026年版】基礎控除の完全ガイド
マンション売却にかかる税金の基本
マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間によって税率が大きく異なります。所有期間5年以下（短期譲渡）の場合は税率39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）、5年超（長期譲渡）の場合は税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）です。ただし「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用されれば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、多くのケースで税金がゼロになります。適用条件は、売却する物件に住んでいること（または住まなくなって3年以内）です。
基礎控除とは何か【結論】
基礎控除とは、所得税や相続税の計算において、所得から一律に差し引くことができる金額のことです。
2024年現在、所得税の基礎控除額は48万円（合計所得金額2,400万円以下の場合）、相続税の基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算されます。
マンション売却における譲渡所得の計算では所得税の基礎控除が適用され、相続したマンションを売却する場合は相続税の基礎控除も関係してきます。
基礎控除を正しく理解することで、税負担を適切に把握し、売却タイミングや手続きを最適化できるのです。
マンション売却と基礎控除の関係
マンション売却で利益が出た場合、その利益（譲渡所得）には所得税と住民税が課税されます。
この譲渡所得の計算において、基礎控除48万円が適用されます。
譲渡所得の計算式
譲渡所得の計算は以下の通りです。
譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用
この譲渡所得から、さらに各種特例（3,000万円特別控除など）や基礎控除を差し引いて、最終的な課税所得を算出します。
筆者の売却事例では、4,500万円で売却したマンションの取得費が2,800万円、譲渡費用が200万円でした。
この場合の譲渡所得は1,500万円となり、居住用財産の3,000万円特別控除を適用できたため、課税所得はゼロになりました。
所得税の基礎控除詳細
2026年の基礎控除額
| 合計所得金額 | 基礎控除額 |
|---|---|
| 2,400万円以下 | 48万円 |
| 2,400万円超2,450万円以下 | 32万円 |
| 2,450万円超2,500万円以下 | 16万円 |
| 2,500万円超 | 0円 |
高所得者の場合、合計所得金額が2,400万円を超えると基礎控除額が段階的に減額されます。
マンション売却で大きな譲渡益が出た場合は、この点も考慮する必要があります。
基礎控除の適用例
年収500万円の会社員がマンション売却で300万円の譲渡所得を得たケースを見てみましょう。
- 給与所得：500万円（給与所得控除後）
- 譲渡所得：300万円
- 合計所得金額：800万円
この場合、2,400万円以下のため基礎控除48万円が満額適用されます。
相続税の基礎控除とマンション売却
相続でマンションを取得し、その後売却する場合は相続税の基礎控除も重要です。
相続税基礎控除の計算式
相続税の基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数
| 法定相続人数 | 基礎控除額 |
|---|---|
| 1人 | 3,600万円 |
| 2人 | 4,200万円 |
| 3人 | 4,800万円 |
| 4人 | 5,400万円 |
相続マンションの売却判断
相続したマンションを売るか保有するか迷った場合は、相続シミュレーター（/tools/inheritance-simulator）で数値比較してみてください。
将来の相続税負担と売却による現金化のメリットを客観的に判断できます。
筆者が相続案件のコンサルティングを行った事例では、築20年のマンション（評価額2,800万円）を相続した2人兄弟のケースがありました。
基礎控除額が4,200万円だったため相続税はかからず、その後の売却で得た資金を効率的に運用することができました。
基礎控除を活用した節税戦略
譲渡所得の分散
複数の不動産を所有している場合、売却時期を分散することで基礎控除を有効活用できます。
毎年48万円の基礎控除を使い切るように売却タイミングを調整すれば、税負担を軽減できる可能性があります。
3,000万円特別控除との組み合わせ
居住用財産の売却では、3,000万円の特別控除と基礎控除48万円を併用できます。
つまり、最大3,048万円までの譲渡所得は非課税となります。
ただし、現在の市場価格を正確に把握することが重要です。
まずは無料の価格診断ツール（/tools/price-checker）で、あなたのマンションの適正価格をチェックしてみてください。
長期譲渡所得の活用
マンションを5年超保有してから売却すると、長期譲渡所得として軽減税率（20.315％）が適用されます。
基礎控除と組み合わせることで、さらなる節税効果が期待できます。
基礎控除適用時の注意点
確定申告の必要性
譲渡所得が基礎控除内であっても、不動産売却を行った場合は確定申告が必要です。
申告を怠ると、後日税務署から指摘を受ける可能性があります。
他の所得との合算
基礎控除は総所得金額から控除されるため、給与所得などの他の所得と合算して計算されます。
マンション売却による譲渡所得は分離課税ですが、基礎控除の適用可否は合計所得金額で判定されることに注意が必要です。
特例との重複適用
基礎控除は他の所得控除や特例控除と重複して適用できますが、適用順序に注意が必要です。
一般的に特例控除を先に適用し、その後に基礎控除を適用します。
筆者の経験では、税理士に相談することで適用可能な控除を漏れなく活用し、数十万円の節税効果を得ることができました。
まとめ：基礎控除を賢く活用する5つのポイント
基礎控除を効果的に活用するための重要ポイントをまとめます。
- 所得税の基礎控除48万円を譲渡所得計算に組み込む
- 相続マンション売却時は相続税基礎控除額も確認する
- 高所得者は合計所得金額による基礎控除の減額に注意
- 3,000万円特別控除などの特例と併用で節税効果を最大化
- 売却タイミングを調整して基礎控除を有効活用する
基礎控除は税制の基本となる重要な制度です。
マンション売却を検討している方は、まず現在の市場価格を把握し、税負担も含めた総合的な判断を行うことが大切です。
複数の不動産会社に査定を依頼して市場価格を把握することで、基礎控除を含めた税務戦略も立てやすくなります。
一括査定サービスを活用すれば、効率的に複数社の査定額を比較でき、最適な売却戦略を立てることができます。
専門知識を持つ不動産会社からは、税務面でのアドバイスも受けられるため、基礎控除を含めた節税対策についても相談してみることをおすすめします。
あわせて読みたい
よくある質問
Q: マンション売却時の基礎控除額はいくらですか？
A: 所得税の基礎控除額は48万円です（合計所得金額2,400万円以下の場合）。 譲渡所得が48万円以下であれば、基礎控除により所得税は課税されません。 ただし、住民税には基礎控除の適用がないため注意が必要です。
Q: 相続したマンションを売却する場合の基礎控除はどうなりますか？
A: 相続税の基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）と所得税の基礎控除（48万円）の両方が関係します。 相続時に基礎控除内であれば相続税はかからず、売却時の譲渡所得計算では所得税の基礎控除が適用されます。 複雑なケースでは税理士への相談をおすすめします。
Q: 基礎控除と3,000万円特別控除は併用できますか？
A: はい、併用可能です。 居住用財産の売却では3,000万円特別控除を適用した後、さらに基礎控除48万円を控除できます。 つまり最大3,048万円までの譲渡所得が非課税となります。
Q: 高所得者の基礎控除はどうなりますか？
A: 合計所得金額が2,400万円を超えると基礎控除額が段階的に減額されます。 2,500万円超の場合は基礎控除がゼロになるため、高額な譲渡益が出る場合は注意が必要です。 事前に税理士に相談して税負担を試算することをおすすめします。
Q: 基礎控除を受けるために確定申告は必要ですか？
A: 不動産売却を行った場合は、譲渡所得の有無にかかわらず確定申告が必要です。 基礎控除により税額がゼロになる場合でも申告義務があります。 申告を怠ると後日税務署から指摘される可能性があるため、必ず手続きを行ってください。