マンション売却にかかる税金の基本
マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間によって税率が大きく異なります。所有期間5年以下（短期譲渡）の場合は税率39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）、5年超（長期譲渡）の場合は税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）です。ただし「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用されれば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、多くのケースで税金がゼロになります。適用条件は、売却する物件に住んでいること（または住まなくなって3年以内）です。
2025年の基礎控除額は48万円に据え置き
2025年の所得税基礎控除額は48万円で変更はありません。
住民税の基礎控除額は43万円のまま維持されます。
これは2020年の税制改正で引き上げられた金額が継続されている状況です。
不動産売却時の譲渡所得税計算においても、この基礎控除額が適用されます。 ただし、不動産売却益に対しては別途「3,000万円特別控除」という強力な特例があるため、実際には基礎控除よりもこちらの方が重要になるケースがほとんどです。
筆者が自宅マンションを売却した際も、売却益が約2,000万円ありましたが、3,000万円特別控除の適用により譲渡所得税は0円でした。
2025年基礎控除の詳細と変更点
基礎控除額の現状
2025年の基礎控除額は以下の通りです。
| 税目 | 控除額 | 前年比 |
|---|---|---|
| 所得税 | 48万円 | 変更なし |
| 住民税 | 43万円 | 変更なし |
| 贈与税 | 110万円 | 変更なし |
所得税の基礎控除は2020年に38万円から48万円に引き上げられました。
それ以降、毎年同額で推移しています。
住民税の基礎控除も同様に、33万円から43万円に引き上げられて以降は据え置きです。
給与所得控除との関係
基礎控除の引き上げと同時に、給与所得控除は10万円引き下げられました。
このため、給与所得者にとっては実質的な負担増減はほとんどありません。
ただし、年収850万円超の高所得者については、給与所得控除に上限が設けられたため、実質的な増税となっています。
不動産売却時の税金計算における基礎控除の位置づけ
譲渡所得税の計算構造
不動産売却時の税金計算では、以下の順序で控除が適用されます。
売却価格 - 取得費 - 譲渡費用 = 譲渡所得
譲渡所得 - 特別控除（3,000万円等）= 課税譲渡所得
課税譲渡所得に税率を掛けて税額を計算します。
この段階では基礎控除は直接関係しません。
基礎控除が影響するのは、他の所得と合算して総所得金額を計算する際です。
3,000万円特別控除の圧倒的な効果
居住用財産の売却では、3,000万円特別控除が適用できます。
この控除額は基礎控除の約60倍以上の金額です。
筆者の経験でも、売却益が2,000万円程度であれば、この特別控除だけで税額は0円になりました。
まずは無料の価格診断ツール（/tools/price-checker）で、あなたの不動産の適正価格をチェックしてみてください。 売却益の概算を把握することで、どの控除が最も効果的かが分かります。
基礎控除以外の重要な所得控除
主な所得控除一覧
不動産売却時の税負担を軽減するには、基礎控除以外の控除も重要です。
| 控除名 | 控除額（上限） | 適用条件 |
|---|---|---|
| 配偶者控除 | 38万円 | 配偶者の所得38万円以下 |
| 扶養控除 | 38万円〜63万円 | 扶養親族あり |
| 生命保険料控除 | 12万円 | 保険料支払いあり |
| 住宅ローン控除 | 年末残高の0.7% | 住宅ローンあり |
特に住宅ローン控除は税額控除のため、所得控除よりも節税効果が高くなります。
新居購入とセットで売却する場合は、住宅ローン控除の適用を必ず検討してください。
青色申告特別控除
不動産所得がある場合は、青色申告特別控除も利用できます。
最大65万円の控除が受けられるため、基礎控除よりも大きな節税効果があります。
ただし、不動産売却の譲渡所得は分離課税のため、この控除は適用されません。
相続不動産売却時の特殊事情
相続税の取得費加算
相続した不動産を売却する場合、相続税の一部を取得費に加算できます。
これは基礎控除とは別の制度ですが、大きな節税効果があります。
相続税が300万円かかった場合、その全額または一部を取得費に追加できるため、譲渡所得を大幅に圧縮できます。
空き家の3,000万円特別控除
相続した空き家を売却する場合、別の3,000万円特別控除も利用できる可能性があります。
この特例は2023年12月末まで延長されており、要件を満たせば大きな節税になります。
売るか持ち続けるか迷ったら、相続シミュレーター（/tools/inheritance-simulator）で数値比較してみてください。 税負担や維持費を含めた総合的な判断材料が得られます。
2025年の税制改正動向と今後の見通し
基礎控除額の変更可能性
現在のところ、2025年に基礎控除額の変更予定はありません。
ただし、政府は税収確保と格差是正の観点から、所得税制の見直しを継続的に検討しています。
高所得者向けの増税措置が検討される一方で、中間所得層の負担軽減策も議論されています。
不動産税制の動向
不動産に関する税制では、以下の点が注目されています。
- 空き家対策税制の強化
- 相続税制の見直し
- 固定資産税の評価方法変更
特に相続税については、基礎控除額の見直しが度々議論されています。
現在の基礎控除額は「3,000万円 + 600万円 × 法定相続人数」ですが、この水準が適正かどうかは専門家でも意見が分かれています。
実践的な節税対策のポイント
売却タイミングの最適化
基礎控除を最大活用するには、売却年の他の所得とのバランスが重要です。
例えば、給与所得が低い年に売却することで、税率を抑えられる可能性があります。
筆者の場合、退職後の翌年に売却することで、その年の総所得を抑えることができました。
必要経費の計上漏れに注意
不動産売却では、以下の費用を譲渡費用として計上できます。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 測量費
- 解体費
- 立退料
これらの費用を適切に計上することで、譲渡所得を圧縮できます。
基礎控除よりもはるかに大きな節税効果が期待できるため、領収書は必ず保管してください。
専門家への相談タイミング
税制は複雑で、素人判断では見落としが生じやすいものです。
売却を検討し始めた段階で、税理士に相談することをおすすめします。
筆者も売却前に税理士に相談したことで、適用できる特例を正確に把握でき、安心して取引を進められました。
複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるサービスを活用すると、売却価格の相場を把握しつつ、税務に詳しい業者を見つけることもできます。 信頼できる業者は、税理士や司法書士との連携もスムーズで、手続き全体がスムーズに進みます。
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よくある質問
Q: 2025年の基礎控除額はいくらですか？
A: 所得税は48万円、住民税は43万円です。 2020年の税制改正で引き上げられた金額が継続されており、2025年の変更予定はありません。
Q: 不動産売却時に基礎控除は使えますか？
A: 譲渡所得の計算では直接使えませんが、他の所得との合算時に適用されます。 ただし、3,000万円特別控除の方が効果が大きいため、まずはそちらの適用を検討してください。
Q: 基礎控除額が増える可能性はありますか？
A: 現在のところ、増額の具体的な予定はありません。 むしろ高所得者向けの増税措置が検討されており、中低所得者向けの負担軽減策と合わせて今後の動向を注視する必要があります。
Q: 相続不動産売却時の基礎控除の扱いは？
A: 通常の不動産売却と同様の扱いです。 ただし、相続税の取得費加算や空き家の3,000万円特別控除など、相続特有の優遇措置を優先的に検討してください。
Q: 基礎控除を最大活用する方法は？
A: 売却年の他の所得を抑えることがポイントです。 退職金受給年を避ける、副業収入を調整するなど、総合的な所得管理が重要になります。