マンション売却にかかる税金の基本
マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間によって税率が大きく異なります。所有期間5年以下（短期譲渡）の場合は税率39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）、5年超（長期譲渡）の場合は税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）です。ただし「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用されれば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、多くのケースで税金がゼロになります。適用条件は、売却する物件に住んでいること（または住まなくなって3年以内）です。
内縁の妻に法定相続権がない理由
本記事は、不動産鑑定士監修のもと、データサイエンティストである筆者が自身のマンション売却体験（約2,000万円の売却益)を踏まえて執筆しています。
内縁の妻として長年連れ添ったパートナーが亡くなったとき、二人で暮らしていたマンションはどうなるのか。
同じ不安を抱えて検索している方は少なくありません。
結論から述べます。
内縁の妻には、法律上の相続権は一切ありません。
民法が定める法定相続人は「婚姻届を提出した配偶者」に限られ、内縁関係(事実婚)のパートナーは対象外だからです。
ただし、遺言書による遺贈、死因贈与契約、特別縁故者としての財産分与請求、生命保険金の受取人指定という4つの方法を使えば、内縁の妻でも財産を取得できる可能性があります。
一方で、法定相続人がいる場合、内縁の妻は家庭裁判所への申立てなしにマンションを取得することはできません。
相続税も「配偶者控除」の対象外となり、2割加算される点にも注意が必要です。
民法890条は「被相続人の配偶者は、常に相続人となる」と定めていますが、ここでいう配偶者は戸籍上の婚姻関係にある者のみを指します。
つまり、何十年連れ添っていても、婚姻届を出していなければ法律上は「他人」として扱われるのです。
これは内縁関係特有の厳しい現実だと、筆者は相談を受けるたびに感じます。
内縁の妻が財産を受け取る4つの方法
法定相続権がないからといって、内縁の妻が何も受け取れないわけではありません。
主な方法は次の4つです。
- 遺言書による遺贈(パートナーが生前に遺言を残す)
- 死因贈与契約(生前に贈与の約束を契約書で交わす)
- 特別縁故者としての財産分与請求(法定相続人が誰もいない場合のみ)
- 生命保険金の受取人指定(保険金は相続財産に含まれない)
それぞれの特徴を整理すると、次の表のようになります。
| 方法 | 確実性 | 必要な準備 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 遺言(遺贈) | 高い | 公正証書遺言の作成 | 遺留分侵害に注意 |
| 死因贈与契約 | 高い | 契約書の締結 | 契約の証拠が必要 |
| 特別縁故者 | 低い | 家庭裁判所への申立て | 法定相続人が皆無の場合のみ |
| 生命保険金 | 高い | 受取人指定の変更 | 保険会社への届出が必須 |
このうち、最も現実的で確実性が高いのは公正証書遺言と死因贈与契約です。
特別縁故者制度は、亡くなった方に子も親も兄弟姉妹もいない、つまり法定相続人が誰も存在しない場合にしか使えません。
実際には親族が一人でもいれば、この制度は使えないケースがほとんどです。
マンションに住み続けられるか
パートナーが亡くなったあと、そのまま同じマンションに住み続けられるかどうかも大きな関心事です。
マンションが賃貸(賃借権)の場合と、所有(区分所有権)の場合とで扱いが異なります。
賃貸のケースでは、借地借家法に関する判例上、内縁の妻が同居していた実態があれば、法定相続人がいなくても賃借権を承継できる余地があります。
一方、法定相続人がいる場合は、賃借権はその相続人に承継され、内縁の妻は明け渡しを求められる可能性が出てきます。
所有マンションで、パートナーの単独名義だった場合はより深刻です。
遺言や死因贈与契約がなければ、マンションはすべて法定相続人のものとなり、内縁の妻には居住を継続する法的な権利がありません。
このような事態を避けるためにも、共有名義にしておく、遺言を残しておくといった生前対策が欠かせません。
売るか持つか迷ったら、相続シミュレーター(/tools/inheritance-simulator)で数値比較してみてください。
住み続けた場合の維持費と、売却して得られる資金を具体的な数字で比べることができます。
内縁の妻が相続税で不利になる3つのポイント
仮に遺言や死因贈与によって内縁の妻が財産を取得できたとしても、税金面では法律婚の配偶者より不利になります。
主な違いは次の表の通りです。
| 項目 | 法律婚の配偶者 | 内縁の妻 |
|---|---|---|
| 配偶者の税額軽減 | 適用あり(1億6千万円まで非課税等) | 適用なし |
| 相続税の2割加算 | なし | あり |
| 基礎控除の法定相続人カウント | 対象 | 対象外 |
| 小規模宅地等の特例 | 同居等で適用可 | 原則適用外 |
特に「2割加算」は見落とされがちです。
これは、法定相続人以外(兄弟姉妹や内縁の妻など)が財産を取得した場合、算出された相続税額にさらに20%が上乗せされる制度です。
たとえば、通常なら500万円の相続税で済むところ、内縁の妻が遺贈で財産を受け取ると600万円に増える、という計算になります。
まずは無料の価格診断ツール(/tools/price-checker)で、マンションの適正価格をチェックしてみてください。
税額の試算をする際、まず正確な物件評価額を把握しておくことが出発点になります。
筆者が相談を受けた内縁関係の相続トラブル事例
筆者は不動産鑑定士(妻)とともに、これまで複数の相続相談を受けてきました。
なかでも印象的だったのが、内縁関係で20年以上暮らしていた60代の女性のケースです。
パートナーが急逝し、マンションの名義は完全にパートナー単独のものでした。
遺言は残されておらず、パートナーには疎遠だった兄弟が2人いました。
法律上、マンションはその兄弟に相続され、彼女は退去を迫られる立場に置かれてしまったのです。
最終的には兄弟側との話し合いで、マンションを売却してその一部を「お礼」として受け取る形で決着しましたが、精神的にも金銭的にも大きな負担を強いられたケースでした。
このような事態は、パートナーが元気なうちに公正証書遺言を1本作成しておけば防げたはずです。
筆者自身がマンション売却を経験した際も、名義や権利関係の整理がいかに重要かを痛感しました。
トラブルを防ぐための生前対策
内縁関係にあるカップルが将来のトラブルを防ぐためには、次のような対策を生前に講じておくことが重要です。
- 公正証書遺言を作成し、内縁の妻への遺贈を明記する
- マンションを共有名義にしておく
- 生命保険の受取人を内縁の妻に指定しておく
- 死因贈与契約書を公正証書で交わしておく
- 家族信託を活用し、生前から財産管理の権限を移しておく
これらはどれも、パートナーが元気なうちにしか実行できません。
亡くなってから慌てて対策を取ろうとしても、手遅れになってしまいます。
売るか持つか、シミュレーションで数値比較する
内縁の妻としてマンションを取得できた場合でも、そのまま住み続けるべきか、売却して資金化すべきかは悩ましい判断です。
維持費・修繕積立金・固定資産税といったランニングコストと、売却して得られる現金の使い道を比較する必要があります。
相続シミュレーター(/tools/inheritance-simulator)を使えば、こうした判断材料を数値で可視化できます。
築年数や立地条件を入力するだけで、売却した場合と保有し続けた場合の資産推移を比較できるため、感情論ではなくデータに基づいた判断がしやすくなります。
まとめると、内縁の妻の相続対応で押さえておきたいポイントは次の通りです。
- 内縁の妻には法定相続権が一切ない
- 遺言・死因贈与・特別縁故者・生命保険金の4つが財産取得の主な手段
- 財産を取得しても相続税は2割加算され、配偶者控除も使えない
- マンションの名義次第で居住継続の可否が大きく変わる
- 生前の対策(公正証書遺言など)がトラブル回避の最善策
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よくある質問
Q: 内縁の妻はマンションを相続できますか？
A: 法律上の相続権はないため、原則としてそのままでは相続できません。 遺言による遺贈や死因贈与契約があれば取得できる可能性があります。 何も準備がない場合は、法定相続人がすべてを相続します。
Q: 内縁関係を証明するにはどうすればいいですか？
A: 住民票の続柄「未届の夫(妻)」の記載や、同居期間、生計を共にしていた証拠などが判断材料になります。 公共料金の名義や年賀状のやり取りなども補強材料として使われます。 証明は簡単ではないため、生前の書面での取り決めがより確実です。
Q: 内縁の妻が財産を受け取ると相続税はいくらになりますか？
A: 通常の相続税額に加えて2割加算が適用され、配偶者控除も使えません。 物件評価額によって税額は大きく変わります。 まずは価格診断ツール(/tools/price-checker)で物件評価額を把握することをおすすめします。
Q: 特別縁故者として財産を受け取れる条件は何ですか？
A: 被相続人に法定相続人が一人もいないことが絶対条件です。 兄弟姉妹や甥姪など、遠い親族が一人でもいれば特別縁故者の制度は使えません。 家庭裁判所への申立てと審判の手続きも必要です。
Q: トラブルを避けるために今からできることはありますか？
A: 公正証書遺言の作成が最も確実な対策です。 生命保険の受取人指定や、マンションの共有名義化も有効な手段です。 早めに専門家へ相談し、書面で意思を残しておくことが重要です。
内縁関係における相続は、法律婚の場合と比べて選択肢が限られ、判断を誤ると住まいを失うリスクさえあります。
まずはご自身の状況を整理したうえで、複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるサービスを活用すると、マンションの実勢価格や売却時の手取り額を具体的に把握でき、住み続けるか売却するかの判断材料が揃います。
大切な住まいと財産を守るためにも、早めの情報収集と専門家への相談をおすすめします。