マンション売却にかかる税金の基本
マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間によって税率が大きく異なります。所有期間5年以下（短期譲渡）の場合は税率39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）、5年超（長期譲渡）の場合は税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）です。ただし「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用されれば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、多くのケースで税金がゼロになります。適用条件は、売却する物件に住んでいること（または住まなくなって3年以内）です。
相続人間関係図とは何か、まず結論からお伝えします。
私はデータサイエンティストとして分析畑を歩んできましたが、実は数年前に自分自身も親のマンションを相続し、相続人間関係図の作成で戸惑った経験があります。
この記事は不動産鑑定士監修のもと、当時の実体験をベースに執筆しています。
相続人間関係図とは、亡くなった人（被相続人）と相続人の続柄を家系図のような形で図示した書類のことです。
相続登記や銀行口座の解約手続きで、誰が正当な相続人であるかを一目で証明するために使います。
自分で作成することも可能で、法務局提出用のフォーマットも公開されています。
ただし相続人が多い、離婚・再婚歴がある、養子縁組があるといったケースでは、戸籍の読み取りが複雑になり、専門家への依頼が現実的な選択肢になります。
2024年4月から相続登記が義務化されたため、この図の作成は先送りできない作業になりました。
相続人間関係図が必要になる場面
相続人間関係図は、主に次の3つの場面で必要とされます。
- 法務局での相続登記（不動産の名義変更）
- 金融機関での預貯金の解約・払い戻し
- 相続税申告時の添付資料としての活用
いずれも「誰が正当な相続人なのか」を第三者に証明する目的で使われます。
特にマンションを相続した場合、名義変更をしないまま放置すると、後々売却しようとしたときに手続きが二重三重に複雑化します。
私自身、父の相続の際に登記を後回しにしてしまい、結果として半年以上手続きが遅れた苦い経験があります。
相続人間関係図の作り方
作成方法は大きく分けて2通りあります。
- 自分で戸籍謄本を集めて手書き・Excelなどで作成する
- 司法書士や行政書士に依頼して作成してもらう
自分で作る場合、被相続人の出生から死亡までの戸籍をすべて取得する必要があります。
これが想像以上に手間がかかります。
本籍地を転々としている場合は、複数の役所に郵送請求することになり、1〜2ヶ月かかることも珍しくありません。
| 作成方法 | 費用の目安 | 所要期間 |
|---|---|---|
| 自分で作成 | 戸籍取得費用 数千円程度 | 1〜2ヶ月 |
| 司法書士に依頼 | 3万円〜7万円程度 | 2〜3週間 |
| 法定相続情報一覧図と併用 | 数千円〜1万円程度 | 1ヶ月前後 |
相続人が3人以内でシンプルな家族構成であれば、自分で作成しても十分対応できます。
一方で、相続人が5人を超える、代襲相続が発生している、といったケースでは専門家に任せた方が結果的に早く済むケースが多いです。
法定相続情報一覧図との違い
相続人間関係図とよく混同されるのが「法定相続情報一覧図」です。
両者は似ていますが、性質が異なります。
相続人間関係図は自由な形式で作成できる説明資料である一方、法定相続情報一覧図は法務局の認証を受けた公的書類です。
法定相続情報一覧図があれば、戸籍謄本の束を毎回窓口に提出する必要がなくなり、複数の相続手続きを同時並行で進めやすくなります。
私の場合も、銀行3行と法務局への提出を同時に進める必要があったため、法定相続情報一覧図を取得しておいたことで手続きがかなりスムーズになりました。
まとめると、次のような使い分けが基本になります。
- 相続人間関係図:概要を整理するための説明資料
- 法定相続情報一覧図:法務局の認証付き公的証明書
- 手続きが多岐にわたる場合は一覧図の取得がおすすめ
相続人が確定したら、次は「売るか持つか」の判断
相続人間関係図を作成し、相続人が確定したら、次に直面するのがマンションをどうするかという問題です。
住むのか、賃貸に出すのか、それとも売却するのか。
この判断は感情だけでなく、数字で比較することが重要です。
売るか持つか迷ったら、相続シミュレーター（/tools/inheritance-simulator）で数値比較してみてください。
保有し続けた場合の固定資産税・管理費と、売却した場合の手取り額を並べて確認できます。
私自身、相続したマンションを「売る」と決断する前に、保有コストと売却益を試算し直したことで、迷いなく判断できました。
あわせて、まずは無料の価格診断ツール（/tools/price-checker）で、相続したマンションの適正価格をチェックしてみてください。
築年数や立地からおおよその相場観をつかんでおくと、後の査定額が妥当かどうかの判断材料になります。
私が相続マンションで実際にやったこと
私が父のマンションを相続した際、実際に行った手順は次の3つです。
- 戸籍を集めて相続人間関係図を自分で作成した
- 法定相続情報一覧図を法務局で取得した
- 相続シミュレーターで保有と売却の手取り額を比較した
結果として、保有し続けた場合の年間コストが想定より重く、売却を選択しました。
最終的な売却額は、当初の査定額より480万円ほど高い金額で成約しました。
複数社に査定を依頼し、比較した結果です。
これは相続人間関係図の作成そのものとは直接関係ありませんが、相続手続きの延長線上で必ず訪れる判断だと感じています。
まとめ
相続人間関係図について、重要なポイントを整理します。
- 相続人間関係図は相続登記・預金解約で必要になる続柄の図示書類
- 2024年の相続登記義務化により作成の先送りができなくなった
- シンプルな家族構成なら自分で作成、複雑なら専門家に依頼が現実的
- 法定相続情報一覧図は法務局認証付きで、手続きが多い場合に有効
- 相続人確定後は「売るか持つか」を数値で比較することが重要
相続手続きは書類作成がゴールではなく、その先にある「どう活用するか」の判断まで含めて考える必要があります。
複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるサービスを活用すると、相場観のズレに早い段階で気づくことができます。
売却を検討する際の判断材料として、まずは査定額を比較してみることをおすすめします。
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よくある質問
Q: 相続人間関係図は自分で作成できますか？
A: はい、自分で作成することは可能です。
ただし出生から死亡までの戸籍をすべて集める必要があり、本籍地が複数にまたがる場合は時間がかかります。
相続人が多い、または複雑な家族構成の場合は司法書士への依頼を検討してください。
Q: 相続人間関係図と法定相続情報一覧図はどちらを作ればいいですか？
A: 手続きが1〜2件で済む場合は相続人間関係図で十分なケースが多いです。
一方、銀行や法務局など複数の窓口に同時提出する予定がある場合は、法定相続情報一覧図の取得がおすすめです。
戸籍謄本の束を毎回持ち歩く必要がなくなります。
Q: 相続人間関係図の作成費用はどれくらいかかりますか？
A: 自分で作成する場合は戸籍取得費用の数千円程度で済みます。
司法書士に依頼する場合は3万円〜7万円程度が目安です。
相続人の人数や戸籍の複雑さによって費用は変動します。
Q: 相続したマンションは売るべきですか、持ち続けるべきですか？
A: 一概には言えず、保有コストと売却時の手取り額を比較して判断するのが基本です。
固定資産税・管理費・修繕積立金といった保有コストは想像以上に重くなるケースがあります。
相続シミュレーター（/tools/inheritance-simulator）で具体的な数値を比較することをおすすめします。
Q: 相続登記をしないとどうなりますか？
A: 2024年4月以降、相続登記は義務化されており、正当な理由なく怠ると過料の対象になる可能性があります。
登記を先送りにすると、将来売却する際に手続きがさらに複雑化します。
相続人が確定した段階で、早めに登記まで済ませておくことをおすすめします。