相続でマンションを引き継ぐことになった読者に向けて、法定相続人の範囲を整理した記事を作成します。
マンションを相続することになったとき、まず直面するのが「誰が相続人になるのか」という問題です。
自身が中古マンションを売却した際にも、名義や権利関係の整理でつまずいた経験があります。
この記事では、その実体験と公的データをもとに、法定相続人の範囲をわかりやすく解説します。
相続人の範囲は、民法で明確に定められています。
配偶者は常に相続人となり、それに加えて「子」「直系尊属（親など）」「兄弟姉妹」の順に優先順位が決まります。
子がいれば親や兄弟姉妹は相続人になれません。
子がいない場合に初めて親が、親もいない場合に兄弟姉妹が相続人になる仕組みです。
マンションのように分割しにくい資産では、相続人が複数いると共有名義となり、売却や活用の判断が複雑になりやすい点に注意が必要です。
マンション売却にかかる税金の基本
マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間によって税率が大きく異なります。所有期間5年以下（短期譲渡）の場合は税率39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）、5年超（長期譲渡）の場合は税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）です。ただし「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用されれば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、多くのケースで税金がゼロになります。適用条件は、売却する物件に住んでいること（または住まなくなって3年以内）です。
法定相続人の範囲と優先順位
法定相続人には、常に相続人となる人と、順位によって相続人になる人がいます。
まず、配偶者は離婚していない限り、常に相続人です。
そのうえで、以下の順位に従って相続人が決まります。
- 第1順位:子（子が死亡している場合は孫が代襲相続）
- 第2順位:直系尊属（父母、父母がいなければ祖父母）
- 第3順位:兄弟姉妹（死亡している場合は甥・姪が一代のみ代襲）
第1順位の人がいる場合、第2順位・第3順位の人は相続人になりません。
たとえば子どもが1人でもいれば、被相続人の親や兄弟姉妹には相続権が発生しないということです。
この優先順位を誤解しているケースは非常に多く、私が相談を受けた中でも「兄弟姉妹にも権利があると思っていた」という声をよく聞きます。
相続人ごとの法定相続分
相続人が誰になるかによって、法定相続分（民法上の取り分の目安）も変わります。
代表的なパターンを表で整理しました。
| 相続人の組み合わせ | 配偶者の相続分 | その他の相続分 |
|---|---|---|
| 配偶者と子 | 2分の1 | 子全体で2分の1 |
| 配偶者と直系尊属 | 3分の2 | 直系尊属全体で3分の1 |
| 配偶者と兄弟姉妹 | 4分の3 | 兄弟姉妹全体で4分の1 |
| 子のみ（配偶者なし） | ー | 子全体で全部 |
子が複数いる場合は、子の相続分をさらに人数で均等に分けます。
たとえば配偶者と子2人が相続人であれば、配偶者2分の1、子はそれぞれ4分の1ずつという計算になります。
このように相続人の数が増えるほど、マンション1戸に対する権利者も増えていきます。
権利者が増えると、売却するか・誰かが住み続けるかの意思統一が難しくなる傾向があります。
マンション相続で相続人の範囲を確認すべき理由
相続人の範囲を確定させないまま手続きを進めると、後から新たな相続人が判明してトラブルになるケースがあります。
典型的なのが、被相続人に離婚歴があり、前の配偶者との間に子どもがいたケースです。
この場合、その子どもにも第1順位の相続権があります。
戸籍を出生から死亡まで遡って取得しないと、この事実に気づけないことも珍しくありません。
私が売却を進めた際も、戸籍の収集だけで想定より3週間ほど余計に時間がかかりました。
相続人の範囲が確定して初めて、遺産分割協議やマンションの名義変更・売却の話を進められます。
相続人が複数いて「売るか、誰かが住み続けるか」で迷う場合は、相続シミュレーター（/tools/inheritance-simulator）を使うと数値で比較できます。
保有コストと売却額を試算しながら、家族間で話し合う材料にしてみてください。
相続人が複数いる場合の選択肢
相続人が複数人になったマンションでは、大きく分けて3つの選択肢があります。
- 売却して現金を法定相続分に応じて分ける
- 相続人の1人が住み続け、他の相続人に代償金を支払う
- 共有名義のまま維持する（将来的なリスクは残る）
共有名義のまま維持する選択肢は、将来さらに相続が発生した際に権利者がねずみ算式に増えるリスクがあります。
私自身の経験でも、共有名義を早期に解消したことで、後々の手続きがシンプルになったと感じています。
売却を選ぶ場合は、まず現在のマンションがいくらで売れるのかを把握しておくことが判断の第一歩です。
無料の価格診断ツール(/tools/price-checker)なら、面積や築年数を入力するだけで適正価格の目安がわかります。
代償金を支払って住み続けるかどうかの判断にも、この価格情報が役立ちます。
まとめ
相続人の範囲について、重要なポイントを整理します。
- 配偶者は常に相続人になる
- 子・直系尊属・兄弟姉妹の順で優先順位が決まる
- 上位の順位に該当者がいれば下位の人は相続人にならない
- 離婚歴がある場合は前の配偶者の子にも相続権がある
- 相続人が複数いるとマンションは共有名義になりやすい
相続人の範囲を正確に把握することが、その後の遺産分割や売却判断をスムーズに進める土台になります。
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よくある質問
Q: 相続人の範囲はどこまで含まれますか？
A: 配偶者と、子・直系尊属・兄弟姉妹のうち優先順位が最も高いグループが相続人です。 子がいれば親や兄弟姉妹は含まれません。 順位ごとに範囲が変わる点を理解しておく必要があります。
Q: 内縁の配偶者は相続人になれますか？
A: 内縁関係には法律上の相続権がありません。 婚姻届を提出していない場合、どれだけ長く同居していても相続人にはなれない仕組みです。 遺言書を残すなど別の手当てが必要になります。
Q: 離婚した元配偶者との子どもも相続人になりますか？
A: 血縁関係がある実子であれば、離婚後も相続人としての権利は残ります。 親権の有無や同居の有無は相続権に影響しません。 戸籍を確認して漏れがないようにする必要があります。
Q: 相続人が誰かわからない場合はどうすればいいですか？
A: 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本をすべて取得して確認します。 本籍地を移していた場合、複数の役所とのやり取りが必要になることもあります。 時間がかかるため、早めに着手することをおすすめします。
Q: 相続人が複数いるマンションは売却しにくいですか？
A: 相続人全員の同意がないと、原則として売却手続きは進められません。 意見がまとまらない場合は、代償分割など別の方法を検討する必要があります。 相続シミュレーター(/tools/inheritance-simulator)で選択肢ごとの数値を比較しておくと、話し合いがスムーズになります。
相続人の範囲が確定し、マンションを売却する方針が固まったら、次に重要なのは適正な価格で売ることです。
査定額は不動産会社によって数百万円単位で差が出ることがあるため、1社だけの査定で判断するのはリスクがあります。
複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるサービスを活用すると、相場観を持ったうえで納得のいく売却先を選びやすくなります。
相続人全員が納得できる形で手続きを進めるためにも、客観的なデータを揃えておくことをおすすめします。