不動産相続や売却時の基礎控除について、データサイエンティストの視点で詳しく解説します。本記事は不動産鑑定士の監修を受け、筆者の実体験に基づいて執筆しています。
マンション売却にかかる税金の基本
マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間によって税率が大きく異なります。所有期間5年以下（短期譲渡）の場合は税率39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）、5年超（長期譲渡）の場合は税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）です。ただし「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用されれば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、多くのケースで税金がゼロになります。適用条件は、売却する物件に住んでいること（または住まなくなって3年以内）です。
2025年基礎控除額の結論
2025年の基礎控除額は48万円で変更ありません。
しかし、不動産売却時の特別控除は別枠で適用されるため、マイホーム売却なら最大3,048万円（基礎控除48万円＋居住用財産の特別控除3,000万円）まで控除を受けられます。
相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人数」で計算し、相続人1人なら3,600万円、2人なら4,200万円が非課税枠となります。
不動産の相続や売却を検討している方にとって、これらの控除制度を正しく理解することで大幅な節税効果が期待できます。
基礎控除とは何か
基礎控除とは、所得税や相続税において無条件で差し引ける控除額のことです。
つまり、この金額までは税金がかからない「非課税枠」として機能します。
基礎控除には主に以下の2種類があります。
- 所得税の基礎控除：年間所得から差し引ける控除額
- 相続税の基礎控除：相続財産から差し引ける控除額
不動産を所有している方にとって、どちらも重要な控除制度です。
所得税の基礎控除2025年早見表
| 合計所得金額 | 基礎控除額 | 適用対象者 |
|---|---|---|
| 2,400万円以下 | 48万円 | 多くの一般納税者 |
| 2,400万円超2,450万円以下 | 32万円 | 高所得者層 |
| 2,450万円超2,500万円以下 | 16万円 | 高所得者層 |
| 2,500万円超 | 0円 | 最高所得者層 |
2020年の税制改正により、所得税の基礎控除は従来の38万円から48万円に引き上げられました。
ただし、合計所得金額が2,400万円を超える高所得者については段階的に減額されます。
不動産売却で大きな利益が出た年は、基礎控除額が減額される可能性があるため注意が必要です。
相続税の基礎控除2025年早見表
| 法定相続人数 | 基礎控除額 | 計算式 |
|---|---|---|
| 1人 | 3,600万円 | 3,000万円＋600万円×1人 |
| 2人 | 4,200万円 | 3,000万円＋600万円×2人 |
| 3人 | 4,800万円 | 3,000万円＋600万円×3人 |
| 4人 | 5,400万円 | 3,000万円＋600万円×4人 |
| 5人 | 6,000万円 | 3,000万円＋600万円×5人 |
相続税の基礎控除は2015年に大幅に引き下げられて以降、変更されていません。
例えば、夫婦と子供2人の家庭で夫が亡くなった場合、法定相続人は妻と子供2人の計3人となるため、基礎控除額は4,800万円です。
つまり、相続財産の総額が4,800万円以下なら相続税はかかりません。
不動産売却時の特別控除との関係
不動産売却で利益が出た場合、基礎控除とは別に「特別控除」を受けられるケースがあります。
主な特別控除は以下の通りです。
- 居住用財産の特別控除：3,000万円
- 被相続人の居住用財産（空き家）の特別控除：3,000万円
- 公共事業による土地建物の譲渡：5,000万円
筆者が自宅マンションを売却した際も、購入価格より約2,000万円高く売れましたが、居住用財産の特別控除により税額は大幅に軽減されました。
まずは無料の価格診断ツール（/tools/price-checker）で、あなたの不動産の現在価値をチェックしてみてください。
売却益の概算がわかれば、どの控除を活用できるかが見えてきます。
相続不動産の基礎控除活用法
相続した不動産をどうするか迷っている方は多いでしょう。
基礎控除を効果的に活用するには、以下の選択肢を検討することが重要です。
- そのまま相続して保有する
- 相続後に売却する
- 相続放棄を検討する
売るか持つか迷ったら、相続シミュレーター（/tools/inheritance-simulator）で数値比較してみてください。
相続税の基礎控除額と売却時の特別控除を組み合わせることで、最も節税効果の高い選択ができます。
例えば、相続財産が基礎控除を超えそうな場合、相続前に不動産を売却して現金化することで、相続税を回避できるケースもあります。
基礎控除の注意点とよくある誤解
基礎控除について、多くの方が誤解している点があります。
最も多い誤解は「基礎控除があるから税金はかからない」という思い込みです。
実際には以下の点に注意が必要です。
- 不動産売却益は分離課税のため、給与所得とは別計算
- 特別控除は要件を満たした場合のみ適用
- 相続税の基礎控除は相続財産全体で計算
筆者の経験では、不動産の相続税評価額と実際の市場価格には大きな差があるケースが多く見られます。
相続税の申告前に、実際の市場価値を把握しておくことが重要です。
2025年の税制改正予定
2025年時点では、基礎控除額の大幅な変更予定はありません。
ただし、以下の点については今後の動向を注視する必要があります。
- 相続税の基礎控除の見直し議論
- 不動産譲渡所得税の特例措置の延長
- デジタル課税に関する新制度
不動産を保有している方は、税制改正の動向を定期的にチェックすることをおすすめします。
特に相続対策を検討している方は、現行制度での対策を早めに進めることが重要です。
まとめ：基礎控除を最大限活用するために
基礎控除を効果的に活用するためのポイントをまとめます。
- 所得税の基礎控除は48万円（高所得者は減額あり）
- 相続税の基礎控除は3,000万円＋600万円×相続人数
- 不動産売却時は特別控除との併用で大幅節税が可能
- 相続不動産は売却タイミングの見極めが重要
- 税制改正の動向を定期的にチェックする
不動産の相続や売却を検討されている方は、専門家への相談とあわせて、複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。
市場価値を正確に把握することで、最適な時期での売却や相続対策が可能になります。
大手から地元密着型まで複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるサービスを活用すれば、手間をかけずに適正価格を知ることができ、結果として最も有利な条件で取引を進められるでしょう。
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よくある質問
Q: 2025年の基礎控除額はいくらですか？
A: 所得税の基礎控除は48万円、相続税の基礎控除は3,000万円＋600万円×法定相続人数です。
合計所得金額が2,400万円を超える場合は、所得税の基礎控除額が段階的に減額されます。
相続税の基礎控除は2015年以降変更されておらず、2025年も同額です。
Q: 不動産売却益にも基礎控除は適用されますか？
A: 不動産売却益は分離課税のため、基礎控除は適用されません。
ただし、居住用財産の特別控除（3,000万円）など、別の控除制度を利用できます。
売却前に要件を確認し、必要な手続きを行うことが重要です。
Q: 相続税の基礎控除を超えた場合はどうなりますか？
A: 相続財産の総額が基礎控除を超えた部分に対して相続税が課税されます。
税率は10％から55％まで段階的に上がる累進課税制度です。
相続開始から10か月以内に申告・納税する必要があります。
Q: 基礎控除は毎年変わりますか？
A: 基礎控除額は税制改正により変更される場合があります。
直近では2020年に所得税の基礎控除が38万円から48万円に引き上げられました。
相続税の基礎控除は2015年以降変更されていません。
Q: 複数の不動産を相続した場合の基礎控除はどうなりますか？
A: 相続税の基礎控除は相続財産全体に対して適用されます。
不動産が複数あっても、基礎控除額は変わりません。
全ての相続財産（不動産、現金、株式など）の合計額から基礎控除額を差し引いて課税対象額を計算します。