相続が発生すると、多くの方が「相続税はいくらからかかるのか」という疑問を抱きます。
マンション売却にかかる税金の基本
マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間によって税率が大きく異なります。所有期間5年以下（短期譲渡）の場合は税率39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）、5年超（長期譲渡）の場合は税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）です。ただし「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用されれば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、多くのケースで税金がゼロになります。適用条件は、売却する物件に住んでいること（または住まなくなって3年以内）です。
相続税は3,000万円+600万円×法定相続人数を超えた場合にかかる
相続税は、遺産の総額が「基礎控除額」を超えた場合に課税されます。
基礎控除額は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」で計算されます。
例えば、配偶者と子供2人が相続人の場合、基礎控除額は4,800万円（3,000万円+600万円×3人）となり、遺産総額がこれを下回れば相続税はかかりません。
つまり、多くの一般家庭では相続税の対象にならないということです。
国税庁の統計によると、相続税の課税対象となる相続は全体の約8.8％に過ぎません。
しかし、都心部のマンションを相続した場合は要注意です。
築20年のマンションでも立地によっては評価額が6,000万円を超えることがあり、他の資産と合わせると基礎控除額を上回る可能性があります。
相続税の基礎控除額の詳細
基礎控除額の計算式
相続税の基礎控除額は以下の計算式で求められます。
基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数
| 法定相続人数 | 基礎控除額 |
|---|---|
| 1人 | 3,600万円 |
| 2人 | 4,200万円 |
| 3人 | 4,800万円 |
| 4人 | 5,400万円 |
| 5人 | 6,000万円 |
法定相続人の数え方
法定相続人には配偶者、子供、親、兄弟姉妹が含まれますが、順位があります。
配偶者は常に相続人となり、その他は以下の順位で決まります。
- 第1順位：子供（代襲相続人も含む）
- 第2順位：親（子供がいない場合）
- 第3順位：兄弟姉妹（子供も親もいない場合）
筆者のケースでは、父が亡くなり母と私、弟の3人が相続人でした。
基礎控除額は4,800万円となり、父が所有していた都心のマンション（評価額5,200万円）と預貯金を合わせると基礎控除額を超えたため、相続税の申告が必要でした。
相続財産の評価方法
不動産の評価額
不動産の評価額は「相続税路線価」または「固定資産税評価額×1.1倍」で計算されます。
路線価は一般的に市場価格の約80％程度に設定されているため、実際の売却価格よりも低く評価されることが多いです。
その他の財産の評価
相続財産には以下のようなものが含まれます。
- 現金・預貯金：額面通り
- 株式：相続開始日の終値
- 生命保険金：500万円×法定相続人数までは非課税
- 債務：借金などはマイナス財産として控除可能
筆者の場合、マンション以外にも預貯金1,200万円、株式800万円があり、総評価額は約7,200万円でした。
基礎控除額4,800万円を差し引いた2,400万円が課税対象となりました。
相続税の税率と計算例
相続税の税率表
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10% | － |
| 3,000万円以下 | 15% | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20% | 200万円 |
| 1億円以下 | 30% | 700万円 |
| 2億円以下 | 40% | 1,700万円 |
具体的な計算例
筆者の実例で計算してみます。
課税遺産総額：2,400万円 法定相続人：3人（母、私、弟）
法定相続分で分けた場合の各人の取得額：
- 母（配偶者）：1,200万円
- 私（子）：600万円
- 弟（子）：600万円
各人の相続税額：
- 母：1,200万円×15％－50万円＝130万円
- 私：600万円×10％＝60万円
- 弟：600万円×10％＝60万円
合計相続税額：250万円
ただし、配偶者には「配偶者の税額軽減」があり、1億6,000万円または法定相続分のいずれか多い金額まで相続税がかかりません。
そのため、実際の相続税は私と弟の分のみで120万円でした。
マンション相続時の特別な注意点
小規模宅地等の特例
相続したマンションが被相続人の居住用だった場合、「小規模宅地等の特例」を使えば評価額を80％減額できます。
適用要件は以下の通りです。
- 相続人が配偶者である
- 相続人が同居していた親族である
- 相続人が持ち家のない親族で、相続税申告期限まで居住し続ける
筆者のケースでは母が同居していたため、この特例を適用できました。
マンションの評価額5,200万円が1,040万円に減額され、結果的に基礎控除額内に収まり相続税はゼロになりました。
売却か保有かの判断
相続したマンションをどうするか迷ったら、相続シミュレーター（/tools/inheritance-simulator）で数値比較してみてください。
売却時期や保有コストを考慮して、最適な選択ができます。
売却する場合の注意点は以下の通りです。
- 相続から3年10か月以内の売却なら「取得費加算の特例」が使える
- 居住用なら3,000万円の特別控除が適用される可能性がある
- 長期保有（5年超）なら譲渡所得税率が約20％と軽減される
筆者は相続から2年後にマンションを売却し、取得費加算の特例により約200万円の節税効果を得ることができました。
相続税申告が必要な場合の手続き
申告期限と必要書類
相続税の申告期限は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。
必要な書類は多岐にわたりますが、主なものは以下の通りです。
- 相続税申告書
- 戸籍謄本一式
- 不動産登記事項証明書
- 固定資産評価証明書
- 金融機関の残高証明書
税理士への相談
相続税の計算は複雑で、特例の適用判断も難しいため、税理士への相談をおすすめします。
報酬は遺産総額の0.5％～1.0％程度が相場です。
筆者も最初は自分で計算しようとしましたが、小規模宅地等の特例の適用要件が複雑で、結局税理士に依頼しました。
報酬30万円を支払いましたが、適切な特例適用により相続税がゼロになったため、結果的に大幅な節税となりました。
相続対策の基本的な考え方
生前対策の重要性
相続税対策は生前から始めることが重要です。
基本的な対策は以下の通りです。
- 年110万円以内の暦年贈与を活用する
- 相続時精算課税制度を使った贈与を行う
- 生命保険を活用した非課税枠の拡大
- 不動産の生前贈与（住宅取得等資金贈与の特例）
相続税シミュレーションの活用
現在の資産状況で相続税がいくらかかるか把握しておくことが大切です。
相続シミュレーター（/tools/inheritance-simulator）を使えば、概算額を簡単に計算できます。
シミュレーション結果を基に、必要に応じて税理士に相談し、具体的な対策を検討しましょう。
筆者の経験では、早めの準備により選択肢が大幅に増え、最適な判断ができるようになります。
まとめ：相続税対策のポイント
相続税について押さえておくべきポイントをまとめます。
- 基礎控除額は3,000万円+600万円×法定相続人数
- 全相続の約8.8％のみが課税対象
- 不動産は路線価または固定資産税評価額で評価
- 配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例で大幅減額可能
- 申告期限は相続開始から10か月以内
都心部のマンションを相続した場合は、基礎控除額を超える可能性が高いため、早めの試算と対策が重要です。
複数の不動産会社に査定を依頼し、正確な資産価値を把握することから始めましょう。
不動産の相続は複雑な判断を伴いますが、適切な知識と準備があれば最適な選択ができます。
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よくある質問
Q: 相続税はいくらからかかりますか？
A: 遺産総額が基礎控除額（3,000万円+600万円×法定相続人数）を超えた場合にかかります。 例えば相続人が3人なら4,800万円を超えた場合に課税されます。 ただし各種特例により実際の納税額は大幅に軽減される場合があります。
Q: マンションの相続税評価額はどう計算しますか？
A: 路線価方式または倍率方式で計算されます。 路線価は市場価格の約80％程度に設定されているため、実際の売却価格より低く評価されることが多いです。 小規模宅地等の特例が適用されれば、さらに80％減額される場合があります。
Q: 相続税の申告期限はいつまでですか？
A: 相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。 期限を過ぎると延滞税がかかる可能性があります。 特例を適用する場合も期限内の申告が必要なため、早めの準備が重要です。
Q: 配偶者は相続税がかからないと聞きましたが本当ですか？
A: 配偶者の税額軽減により、1億6,000万円または法定相続分のいずれか多い金額まで相続税がかかりません。 ただし相続税の申告書の提出は必要です。 この特例により、多くの場合で配偶者の相続税負担はゼロまたは軽微になります。
Q: 相続した不動産は売却した方がよいですか？
A: 維持費用、税負担、将来の価値変動を総合的に判断する必要があります。 相続から3年10か月以内の売却なら取得費加算の特例が使えるため、売却時期の検討も重要です。 相続シミュレーター（/tools/inheritance-simulator）で売却と保有を数値で比較できます。