相続でマンションを取得したものの、相続税がどの程度かかるのか不安に感じていませんか。
マンション売却にかかる税金の基本
マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間によって税率が大きく異なります。所有期間5年以下（短期譲渡）の場合は税率39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）、5年超（長期譲渡）の場合は税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）です。ただし「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用されれば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、多くのケースで税金がゼロになります。適用条件は、売却する物件に住んでいること（または住まなくなって3年以内）です。
相続税の基本：誰にいくらかかるかが3分でわかる
相続税は、相続で取得した財産の総額が基礎控除額を超えた場合にのみ課税される税金です。
基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算されます。
例えば、夫婦と子ども2人の家庭で父親が亡くなった場合、法定相続人は妻と子2人の計3人となり、基礎控除額は4,800万円（3,000万円＋600万円×3人）です。
この金額以下であれば、相続税は一切かかりません。
実際に相続税が課税されるのは、死亡者全体の約8％程度に過ぎません。
しかし、都市部でマンションを相続した場合、不動産の評価額だけで基礎控除額を超えるケースも多く見られます。
筆者の知人は港区のマンションを相続し、評価額が6,000万円となったため、基礎控除額（4,800万円）を超えて相続税の申告が必要になりました。
相続税の計算方法：4つのステップで理解する
相続税の計算は複雑に見えますが、実は4つのステップで整理できます。
ステップ1：課税遺産総額の計算
まず、相続財産の総額から基礎控除額を差し引いて、課税遺産総額を求めます。
課税遺産総額 = 相続財産総額 - 基礎控除額
ステップ2：相続税の総額を計算
課税遺産総額を法定相続分で分割し、各相続人の税額を計算します。
相続税率は以下の通りです。
| 法定相続分に応じる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10% | - |
| 3,000万円以下 | 15% | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20% | 200万円 |
| 1億円以下 | 30% | 700万円 |
| 2億円以下 | 40% | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45% | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50% | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55% | 7,200万円 |
ステップ3：実際の取得割合で按分
各相続人の税額を合計し、実際の相続割合で按分します。
ステップ4：税額控除の適用
配偶者の税額軽減（1億6,000万円または法定相続分まで非課税）などの特例を適用します。
筆者が相続税申告を手伝った事例では、評価額8,000万円のマンションでも、配偶者の税額軽減により相続税は200万円程度に抑えられました。
マンション相続で知っておくべき評価方法
マンションの相続税評価額は、実際の市場価格とは大きく異なります。
土地部分の評価
マンションの土地部分は「路線価×持分割合」で計算されます。
路線価は市場価格の約80％に設定されているため、実際の売却価格より低く評価される傾向があります。
建物部分の評価
建物部分は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。
固定資産税評価額は建築費の約60％程度に設定されているため、こちらも市場価格より大幅に低くなります。
| 評価方法 | 市場価格との比較 | 特徴 |
|---|---|---|
| 土地（路線価） | 約80% | 毎年更新 |
| 建物（固定資産税評価額） | 約60% | 3年ごとに見直し |
| 市場価格 | 100% | 変動が激しい |
つまり、3,000万円で売却できるマンションでも、相続税評価額は2,100万円程度になることが多いのです。
ただし、評価額が低いからといって必ずしも相続に有利とは限りません。
売るか持つかで迷ったら、相続シミュレーター（/tools/inheritance-simulator）で数値比較してみてください。
相続税を軽減する特例制度
相続税には、税負担を軽減するための特例制度がいくつか用意されています。
配偶者の税額軽減
配偶者が相続した財産については、1億6,000万円または法定相続分のいずれか多い金額まで相続税がかかりません。
この制度により、配偶者がいる場合の相続税負担は大幅に軽減されます。
小規模宅地等の特例
被相続人が居住していた宅地については、330平方メートルまで80％の評価減が受けられます。
ただし、マンションの場合、敷地権割合が小さいため、この特例の恩恵は戸建てほど大きくありません。
未成年者控除・障害者控除
相続人が未成年者や障害者の場合、一定額を相続税額から控除できます。
筆者が関わった事例では、これらの特例を適用することで、当初900万円と試算された相続税が300万円まで減額されました。
特例の適用を受けるには、相続税の申告期限（相続開始から10か月以内）に申告書を提出する必要があります。
相続したマンション、売るか持つかの判断基準
相続でマンションを取得した場合、売却するか賃貸に出すかで悩む方が多いでしょう。
売却を検討すべきケース
以下の条件に当てはまる場合は、早期売却を検討することをおすすめします。
- 相続税の納税資金が不足している
- 維持管理の負担を避けたい
- 不動産市場が好調で高値売却が期待できる
- 相続人が複数いて現金化による分割を希望している
保有継続を検討すべきケース
一方、以下の条件が揃えば保有継続も有効な選択肢です。
- 安定した賃料収入が見込める
- 立地条件が良く将来の値上がりが期待できる
- 相続人が居住予定である
- 納税資金に余裕がある
筆者の経験では、築浅で駅近のマンションは保有継続、築古で管理費が高いマンションは売却を選択するケースが多く見られます。
まずは無料の価格診断ツール（/tools/price-checker）で、現在の市場価格を確認してみることをおすすめします。
判断に迷った場合は、相続シミュレーター（/tools/inheritance-simulator）を活用して、売却と保有のそれぞれのケースを数値で比較検討してください。
相続税申告の流れと注意点
相続税の申告は、相続開始を知った日から10か月以内に行う必要があります。
申告までのスケジュール
- 相続開始後1〜3か月：遺産の調査・評価
- 3〜6か月：分割協議・申告書作成
- 6〜10か月：申告書提出・納税
よくある申告ミス
相続税申告でよく見られるミスは以下の通りです。
- マンションの評価額計算の誤り
- 特例適用の要件確認不足
- 名義預金の見落とし
- 申告期限の遅れ
特にマンションの評価は複雑で、税理士でも間違えることがあります。
不動産鑑定士による評価書を取得することで、より正確な評価額を算定できます。
税務調査への対策
相続税申告後、約20％のケースで税務調査が実施されます。
調査では主に以下の点がチェックされます。
- 現金・預金の移動履歴
- 不動産の評価額
- 生前贈与の有無
- 名義財産の実質的な所有者
適正な申告を行うことが、税務調査のリスクを下げる最良の対策です。
まとめ：相続税対策で押さえるべきポイント
相続税について理解すべき重要なポイントをまとめます。
- 基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人数）以下なら相続税は非課税
- マンションの評価額は市場価格より2〜3割低くなることが多い
- 配偶者の税額軽減により、配偶者の税負担は大幅に軽減される
- 相続税申告は10か月以内に行う必要がある
- 売却か保有かの判断には、複数の要素を総合的に検討することが重要
相続は人生で何度も経験することではないため、専門家のサポートを受けることをおすすめします。
複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるサービスを活用すると、適正な市場価格を把握した上で、相続財産の活用方法を検討できます。
これらのサービスでは、相続に詳しい不動産会社も多数参加しており、税務面も含めたアドバイスを受けることができます。
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よくある質問
Q: 相続税はいくらから課税されるのですか？
A: 基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えた場合に課税されます。
例えば、相続人が配偶者と子2人の計3人の場合、基礎控除額は4,800万円となり、相続財産がこの額を超えなければ相続税はかかりません。
Q: マンションの相続税評価額はどのように決まりますか？
A: 土地部分は路線価×持分割合、建物部分は固定資産税評価額で計算されます。
一般的に市場価格の70〜80％程度になることが多く、実際の売却価格より低く評価される傾向があります。
Q: 相続税の申告期限を過ぎるとどうなりますか？
A: 延滞税や無申告加算税が課される可能性があります。
申告期限は相続開始を知った日から10か月以内で、期限を過ぎると本税に加えて最大20％の加算税が課される場合があります。
Q: 相続したマンションをすぐに売却すべきですか？
A: 相続税の納税資金や今後の資産運用方針によって判断が分かれます。
納税資金が不足している場合や維持管理の負担を避けたい場合は売却を、安定収入を求める場合は保有継続を検討しましょう。
Q: 相続税の税務調査はどの程度の確率で行われますか？
A: 相続税申告のうち約20％で税務調査が実施されます。
調査では現金の動き、不動産評価、生前贈与の有無などが重点的にチェックされるため、適正な申告を心がけることが重要です。