マンション売却にかかる税金の基本
マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間によって税率が大きく異なります。所有期間5年以下（短期譲渡）の場合は税率39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）、5年超（長期譲渡）の場合は税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）です。ただし「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用されれば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、多くのケースで税金がゼロになります。適用条件は、売却する物件に住んでいること（または住まなくなって3年以内）です。
マンション相続税、いくらかかるのか
マンションを相続したとき、相続税がいくらかかるのか不安に感じる方は多いと思います。
私はデータサイエンティストとして不動産データを日々分析しており、この記事の内容は不動産鑑定士による監修を受けています。
さらに、私自身が中古マンションを売却して約2,000万円の売却益を得た実体験も踏まえて解説します。
結論から言うと、相続税は「遺産総額から基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を差し引いた金額」に税率をかけて計算します。
たとえば相続人が配偶者と子ども2人の合計3人なら、基礎控除額は4,800万円です。
マンションの相続税評価額が5,000万円で他に預貯金1,000万円がある場合、課税対象額は1,200万円程度になり、税率10%が適用されるケースが多いです。
実際の税額は各種特例の適用有無で大きく変わるため、早めのシミュレーションが重要です。
相続税の基本的な計算方法
相続税の計算は、大きく3つのステップに分かれます。
- 遺産総額を確定する（不動産・預貯金・株式など）
- 基礎控除額を差し引いて課税遺産総額を出す
- 税率をかけて相続税額を算出する
基礎控除額の計算式は次のとおりです。
3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数 ＝ 基礎控除額
法定相続人が1人なら3,600万円、3人なら4,800万円が非課税枠になります。
相続税の速算表
課税遺産総額が決まったら、以下の速算表を使って税額を計算します。
| 法定相続分に応じる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10% | なし |
| 3,000万円以下 | 15% | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20% | 200万円 |
| 1億円以下 | 30% | 700万円 |
| 2億円以下 | 40% | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45% | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50% | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55% | 7,200万円 |
この表は「法定相続分ごとの取得金額」に対して適用する点に注意してください。
遺産総額に直接かけるわけではないため、計算を誤るケースが実務でも少なくありません。
マンションの相続税評価額は時価より低くなる
マンションの相続税評価額は、実勢価格（時価）よりも2〜3割ほど低く算出される傾向があります。
これは、土地部分を路線価で評価し、建物部分を固定資産税評価額で評価するためです。
タワーマンションの高層階などでは、この評価額と時価の乖離がさらに大きくなる場合があります。
- 相続税評価額は時価より低くなりやすい
- 土地は路線価、建物は固定資産税評価額を基準にする
- 高層階のマンションほど評価額と時価の差が大きい傾向がある
筆者が自分のマンションを売却した際も、固定資産税評価額と実際の成約価格には1,000万円以上の差がありました。
正確な時価を把握したい場合は、無料の価格診断ツールで、あなたのマンションの適正価格をチェックしてみてください。
相続したマンションは売るべきか、持ち続けるべきか
相続税額が把握できたら、次に考えるべきは「売るか、持つか」の判断です。
売却する場合は「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」により、相続税の一部を取得費に加算できます。
一方、賃貸に出して収益化する選択肢もあり、どちらが得かは家族構成や資金状況によって異なります。
売るか持つか迷ったら、相続シミュレーター（/tools/inheritance-simulator）で数値比較してみてください。
相続税額・売却時の手取り額・保有し続けた場合の収支まで、まとめて試算できます。
判断材料となる主なポイント
以下のポイントを押さえておくと、判断がしやすくなります。
- 相続税の申告期限は相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内
- 小規模宅地等の特例を使えば評価額を最大80%減額できる場合がある
- 売却益には譲渡所得税がかかるため、取得費加算の特例を必ず確認する
- 空き家のまま放置すると固定資産税や管理コストが継続的にかかる
- 複数の相続人がいる場合は代償分割か換価分割かで手続きが変わる
複数社の査定を比較する重要性
相続したマンションを売却する場合、査定額は不動産会社によって数百万円単位で差が出ることがあります。
これは各社の得意エリアや算出方法の違いによるものです。
複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるサービスを活用すると、相場観のズレを防ぎながら、納得のいく価格で売却先を選びやすくなります。
相続税の納税資金を確保する目的で売却を急ぐ場合ほど、複数社比較は欠かせないプロセスです。
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よくある質問
Q: 相続税はマンションの評価額の何%くらいかかりますか？
A: 課税遺産総額と法定相続人の数によって税率は10%〜55%まで変わります。
一般的な相続では10%〜20%程度に収まるケースが多いですが、遺産総額が大きいほど税率も上がります。
Q: 基礎控除額はどうやって計算しますか？
A: 3,000万円＋600万円×法定相続人の数で計算します。
たとえば相続人が2人なら4,200万円、3人なら4,800万円が非課税枠になります。
Q: 相続したマンションを売ると税金はどうなりますか？
A: 相続税とは別に、売却益に対して譲渡所得税がかかります。
ただし相続開始から3年10ヶ月以内の売却なら、取得費加算の特例で税負担を抑えられます。
Q: 相続税の申告はいつまでにすればいいですか？
A: 相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。
期限を過ぎると延滞税や加算税が発生するため、早めの試算が重要です。
Q: 売るか持つかの判断はどう決めればいいですか？
A: 相続税額、維持コスト、将来の資産価値の3点を数値で比較するのがおすすめです。
相続シミュレーター（/tools/inheritance-simulator）を使えば、この3点を一度に試算できます。