マンション売却にかかる税金の基本
マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間によって税率が大きく異なります。所有期間5年以下（短期譲渡）の場合は税率39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）、5年超（長期譲渡）の場合は税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）です。ただし「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用されれば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、多くのケースで税金がゼロになります。適用条件は、売却する物件に住んでいること（または住まなくなって3年以内）です。
相続税計算方法の結論を先にお伝えします
マンションを相続したとき、相続税がいくらかかるのか気になる方は多いはずです。
結論から言うと、相続税は「遺産総額から基礎控除額を差し引いた金額」に税率をかけて計算します。
基礎控除額は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」です。
この記事では、データサイエンティストとしての分析視点と、不動産鑑定士監修による不動産評価の知見を組み合わせて、相続税の計算方法をわかりやすく解説します。
私自身、相続したマンションの売却を検討した実体験も交えながらお伝えします。
相続税の計算方法を一言でまとめると、遺産総額から基礎控除額（3,000万円+600万円×法定相続人数）を引いた「課税遺産総額」に、相続税の税率をかけて算出します。
たとえば法定相続人が2人なら基礎控除額は4,200万円です。
遺産総額がこれを下回れば相続税はかかりません。
マンションを相続した場合は、まず不動産の相続税評価額を算出する必要があり、これは実勢価格の7〜8割程度になるケースが一般的です。
評価額の算出方法や税率の詳細は、このあと順番に解説していきます。
相続税がかかるかどうかは基礎控除額で決まる
相続税は、すべての相続で発生するわけではありません。
まず確認すべきは「基礎控除額」です。
計算式は以下のとおりです。
- 基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数
法定相続人が1人なら3,600万円です。
法定相続人が3人なら4,800万円になります。
遺産総額がこの基礎控除額以下であれば、相続税の申告も納税も不要です。
国税庁の統計によると、実際に相続税の課税対象となるのは、亡くなった方の約9〜10%程度とされています。
つまり多くのケースでは相続税はかからないということです。
ただし、都市部のマンションを相続する場合は評価額が高くなりやすく、課税対象になる可能性が上がります。
まずはご自身のケースで基礎控除額を上回るかどうかを確認することが第一歩です。
マンションの相続税評価額はどう決まるのか
相続税を計算するうえで最も重要なのが、マンションの相続税評価額です。
現金と違い、不動産は時価そのままでは評価しません。
マンションの評価額は、以下の2つを合算して算出します。
- 建物部分：固定資産税評価額をそのまま使用
- 土地部分（敷地権）：路線価方式または倍率方式で算出し、持分割合をかける
一般的に、マンションの相続税評価額は実勢価格（市場で売れる価格）の7〜8割程度になることが多いです。
たとえば市場価格5,000万円のマンションなら、評価額は3,500万円〜4,000万円程度に収まるケースが目安になります。
ただし2024年以降、タワーマンションなど一部の高層マンションについては「マンション評価の適正化」により評価方法が見直されています。
築年数や総階数、所在階によって評価額が市場価格に近づく補正が入る場合があるため注意が必要です。
自分のマンションの評価額がどの程度になるか把握したい場合は、無料の価格診断ツールで市場価格の目安を確認したうえで、評価額の傾向をつかむとよいでしょう。
相続税の税率と計算の具体例
課税遺産総額が確定したら、法定相続分に応じて税率をかけます。
相続税は超過累進課税のため、金額が大きくなるほど税率も上がります。
| 法定相続分に応じた取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10% | なし |
| 3,000万円以下 | 15% | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20% | 200万円 |
| 1億円以下 | 30% | 700万円 |
| 2億円以下 | 40% | 1,700万円 |
具体例で見てみます。
遺産総額が6,000万円、法定相続人が妻と子1人の合計2人のケースです。
基礎控除額は4,200万円になります。
課税遺産総額は6,000万円から4,200万円を引いた1,800万円です。
これを法定相続分（各1/2ずつ）で分けると、1人あたり900万円になります。
900万円に税率10%をかけると、相続税の総額は180万円です。
このように、法定相続人の人数が増えるほど基礎控除額が大きくなり、税負担は軽くなる仕組みになっています。
なお配偶者には「配偶者の税額軽減」という特例があり、配偶者が取得する財産が1億6,000万円までか法定相続分までであれば、配偶者の相続税はかかりません。
相続したマンションは売るべきか持つべきか
相続税の計算が終わったあとに直面するのが「このマンションをどうするか」という問題です。
選択肢は大きく分けて3つあります。
- そのまま自分で住む、または賃貸に出す
- 売却して現金化する
- 空き家のまま所有し続ける
私自身、相続したマンションについて売却を検討した経験があります。
そのとき最も悩んだのは、保有し続けた場合の固定資産税や管理費の負担と、売却した場合に得られる資金のどちらが得かという点でした。
実際に試算してみると、築25年のマンションを賃貸に出した場合の年間手取り家賃収入と、売却して得られる資金を運用した場合のリターンでは、5年以上の長期保有を前提にしないと賃貸のほうが有利にならないケースが多いとわかりました。
さらに空き家のまま放置すると、固定資産税の住宅用地特例が使えなくなる可能性があり、税負担が跳ね上がるリスクもあります。
こうした「売る」「持つ」の判断は、感覚ではなく数字で比較することが重要です。
売るか持つか迷ったら、相続シミュレーター（/tools/inheritance-simulator）で、保有コストと売却時の手取り額を数値で比較してみてください。
条件を入力するだけで、5年後・10年後までのシミュレーション結果を確認できます。
相続税の申告期限と手続きの流れ
相続税には申告期限があり、これを過ぎるとペナルティが発生します。
重要なポイントをまとめます。
- 申告期限は相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内
- 申告先は被相続人の住所地を管轄する税務署
- 期限を過ぎると延滞税や無申告加算税が課される
- 遺産分割協議がまとまっていなくても、いったん法定相続分で申告する必要がある
- 小規模宅地等の特例や配偶者控除を使う場合も期限内申告が条件になる
特に注意したいのは、遺産分割協議が長引いているケースです。
10ヶ月という期限は意外と短く、不動産の評価額算出や相続人間の話し合いに時間がかかると、あっという間に過ぎてしまいます。
私が相続の相談を受けた知人のケースでは、協議が難航して申告期限の1ヶ月前まで評価額が確定しなかったことがありました。
このような場合でも、まずは概算で申告し、あとから修正申告や更正の請求を行うという方法もあります。
早めに税理士へ相談することが、期限内申告の最大のコツです。
マンションの相続税評価額を下げる方法はあるか
相続税評価額を適正に把握し、必要以上に高く評価されていないかを確認することも大切です。
代表的な対策としては以下のようなものがあります。
- 小規模宅地等の特例（要件を満たせば評価額を最大80%減額）
- 賃貸に出している場合は貸家建付地評価による減額
- 不動産鑑定士による個別評価（画地の特殊事情がある場合）
小規模宅地等の特例は、被相続人が住んでいた自宅の敷地について、一定の要件を満たす相続人が取得した場合に評価額を大幅に減額できる制度です。
330平方メートルまでの部分について、評価額を80%減額できるため、適用できるかどうかで相続税額が大きく変わります。
ただし要件が細かく、同居の有無や相続後の居住継続要件などが絡むため、自己判断せず税理士に確認することをおすすめします。
なお、マンションの適正な評価額や市場価値を把握しておくことは、売却を検討する際にも役立ちます。
まずは無料の価格診断ツールで、あなたのマンションの適正価格をチェックしてみてください。
相続税の申告と並行して、将来的な売却の判断材料にもなります。
相続後にマンションを売却する場合の注意点
相続したマンションを売却する場合、相続税とは別に譲渡所得税がかかる可能性があります。
以下のポイントを押さえておくことが重要です。
- 取得費が不明な場合は売却価格の5%しか経費計上できない
- 相続財産を申告期限から3年以内に売却すると「取得費加算の特例」が使える
- 空き家を売却する場合は「被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除」の対象になることがある
特に取得費加算の特例は見落とされがちですが、相続税を支払ったあとに一定期間内でマンションを売却すると、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。
これにより譲渡所得税の負担を軽減できるため、売却時期を検討する際は申告期限からの経過年数も判断材料に入れる必要があります。
複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるサービスを活用すると、相続したマンションの現在の市場価値を短時間で把握でき、売却タイミングの判断がしやすくなります。
査定額を比較したうえで、税理士にも相談しながら最終的な方針を決めることをおすすめします。
この記事のまとめ
相続税計算方法について、重要なポイントを整理します。
- 相続税は「遺産総額-基礎控除額」に税率をかけて計算する
- 基礎控除額は3,000万円+600万円×法定相続人の数
- マンションの評価額は実勢価格の7〜8割程度が目安
- 申告期限は相続開始を知った日から10ヶ月以内
- 売るか持つかは感覚でなく数値シミュレーションで判断する
相続税の計算は複雑に見えますが、基礎控除額と評価額さえ押さえれば、大まかな税額は自分でも把握できます。
そのうえで、マンションを売るか持つかという次の判断には、具体的な数字での比較が欠かせません。
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よくある質問
Q: 相続税はいくらから発生しますか？
A: 遺産総額が基礎控除額を超えた場合に発生します。 基礎控除額は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」で計算されます。 たとえば相続人が2人なら4,200万円までは相続税がかかりません。
Q: マンションの相続税評価額はどうやって調べますか？
A: 建物は固定資産税評価額、土地は路線価方式で算出します。 路線価は国税庁の路線価図で確認できます。 一般的に評価額は市場価格の7〜8割程度になることが多いです。
Q: 相続したマンションは売却したほうがいいですか？
A: 保有コストと売却時の手取り額を数値で比較してから判断するのがおすすめです。 賃貸収入や管理費、固定資産税を含めたシミュレーションが有効です。 相続シミュレーター（/tools/inheritance-simulator）を使うと条件を入力するだけで比較できます。
Q: 相続税の申告期限を過ぎたらどうなりますか？
A: 延滞税や無申告加算税が課される可能性があります。 遺産分割が未確定でも、いったん法定相続分で申告することが可能です。 期限が迫っている場合は早急に税理士へ相談してください。
Q: 相続税評価額を下げる方法はありますか？
A: 小規模宅地等の特例を使えば評価額を最大80%減額できます。 自宅の敷地で一定の要件を満たす場合に適用されます。 要件が細かいため、適用可否は税理士に確認することをおすすめします。