相続税の税率について調べている方の多くは、実際に自分が相続した場合にいくら払うことになるのか、具体的な金額を知りたいはずです。
相続税の税率と、マンションを相続した場合の税額シミュレーションを具体的な数字で示していきます。
相続税の税率は、遺産総額から基礎控除を差し引いた「課税遺産総額」を法定相続人ごとに分けたうえで、10%から55%の8段階で計算されます。
たとえば法定相続人が1人で、課税遺産総額が4000万円なら税率は20%、控除額200万円を引いた600万円が相続税額の目安です。
ただし実際の税額は、取得金額を法定相続分で按分してから税率をかけ、最後に合算する仕組みのため、単純な掛け算では出ません。
正確な税額を知るには、後述するシミュレーションか専門家への相談が確実です。
マンション売却にかかる税金の基本
マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間によって税率が大きく異なります。所有期間5年以下（短期譲渡）の場合は税率39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）、5年超（長期譲渡）の場合は税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）です。ただし「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用されれば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、多くのケースで税金がゼロになります。適用条件は、売却する物件に住んでいること（または住まなくなって3年以内）です。
相続税の税率はどう決まるのか
相続税の税率は「超過累進課税」という方式で決まります。
課税遺産総額が大きくなるほど、段階的に税率が上がっていく仕組みです。
ここで注意したいのは、遺産総額に一律で税率をかけるわけではないという点です。
まず遺産総額から基礎控除を引きます。
次に残った金額を法定相続人が法定相続分どおりに取得したと仮定して、一人ずつの取得金額を計算します。
そのうえで、それぞれの取得金額に応じた税率をかけて、控除額を引きます。
最後に全員分を合算したものが、相続税の総額になります。
この計算方法を知らないまま「遺産が1億円だから税率30%で3000万円」と誤解している人を、私は何人も見てきました。
実際にはそこまで高額にはならないケースがほとんどです。
相続税の速算表
国税庁が公表している相続税の速算表は以下のとおりです。
法定相続分に応じた取得金額ごとに、税率と控除額が決まっています。
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1000万円以下 | 10% | なし |
| 3000万円以下 | 15% | 50万円 |
| 5000万円以下 | 20% | 200万円 |
| 1億円以下 | 30% | 700万円 |
| 2億円以下 | 40% | 1700万円 |
| 3億円以下 | 45% | 2700万円 |
| 6億円以下 | 50% | 4200万円 |
| 6億円超 | 55% | 7200万円 |
この表を見ればわかるとおり、法定相続分に応じた取得金額が1億円を超えなければ、税率は最大でも30%です。
マンション1戸を相続する程度であれば、多くの家庭で税率10%から20%の範囲に収まります。
マンションを相続した場合の税額シミュレーション例
具体的な数字で見てみます。
私が相続したマンションは、相続税評価額でおよそ3200万円でした。
法定相続人は私一人だったケースを例に計算します。
まず基礎控除を計算します。
基礎控除額は「3000万円+600万円×法定相続人の数」です。
法定相続人が1人なら、基礎控除は3600万円になります。
評価額3200万円は基礎控除3600万円を下回るため、このケースでは相続税は発生しません。
一方、法定相続人が1人で評価額5000万円のマンションを相続した場合はどうなるでしょうか。
基礎控除3600万円を差し引くと、課税遺産総額は1400万円です。
速算表に当てはめると税率15%、控除額50万円が適用され、相続税額は160万円になります。
このように、評価額と法定相続人の数によって税額は大きく変わります。
自分の場合の概算を知りたい方は、相続シミュレーター(/tools/inheritance-simulator)を使うと、物件の条件を入力するだけで税額の目安を数値で確認できます。
相続税がかかるボーダーライン「基礎控除」
相続税を考えるうえで最も重要なのが、基礎控除の存在です。
基礎控除額を超えなければ、そもそも相続税は発生しません。
基礎控除額の目安は以下のとおりです。
- 法定相続人1人:3600万円
- 法定相続人2人:4200万円
- 法定相続人3人:4800万円
- 法定相続人4人:5400万円
国税庁の統計によると、実際に相続税が課税される割合は、亡くなった方全体のうち約9%程度で推移しています。
つまり多くの家庭では、相続税を心配する必要がないケースの方が多いのです。
ただし都市部のマンションは評価額が高くなりやすく、基礎控除を超えるケースも珍しくありません。
自宅の評価額がわからない場合は、無料の価格診断ツール(/tools/price-checker)で現在の適正価格を確認しておくと、相続税の試算がしやすくなります。
売るか持つか——判断のための3つの視点
相続したマンションをどうするかは、税率の話だけでは決められません。
私自身、相続後に「売るべきか、賃貸に出すべきか」でかなり悩みました。
判断のポイントは主に3つあります。
- 相続税評価額と実勢価格の差(評価額が実勢価格より低いケースが多い)
- 維持コスト(管理費・修繕積立金・固定資産税)と賃貸収入の見合い
- 売却時にかかる譲渡所得税との兼ね合い
特に見落とされがちなのが、相続したマンションを売却した場合の譲渡所得税です。
相続税を払い終えたあとに売却すると、取得費加算の特例など別の控除が使える場合があります。
このあたりは相続税単体では判断できないため、売るか持つか迷ったら相続シミュレーター(/tools/inheritance-simulator)で、保有した場合と売却した場合を数値で比較してみてください。
相続税を抑える主な控除・特例
相続税には、基礎控除以外にも税額を抑えられる制度がいくつかあります。
代表的なものをまとめます。
- 配偶者の税額軽減:配偶者が取得した財産のうち1億6000万円か法定相続分相当額のいずれか多い金額まで非課税
- 小規模宅地等の特例:一定の要件を満たす自宅の土地評価額を最大80%減額
- 未成年者控除・障害者控除:相続人が未成年者や障害者の場合に税額を控除
小規模宅地等の特例は、自宅マンションの敷地部分に適用できる可能性があり、評価額を大きく下げられる場合があります。
ただし適用要件が細かく、同居の有無や相続後の居住継続などが条件になるため、税理士への確認をおすすめします。
まとめ
最後に、この記事のポイントを整理します。
- 相続税の税率は10%から55%の8段階で、遺産全体に一律でかかるわけではない
- 税額は基礎控除(3000万円+600万円×法定相続人数)を超えた分にのみかかる
- マンション1戸程度の相続なら、税率10%から20%に収まるケースが多い
- 配偶者控除や小規模宅地等の特例で、税額を大きく抑えられる場合がある
- 売るか持つかは税率だけでなく、維持コストや譲渡所得税も含めて判断する必要がある
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よくある質問
Q: 相続税の税率は最大何%ですか?
A: 法定相続分に応じた取得金額が6億円を超える部分については55%です。
ただしこれは超過累進課税のため、遺産全体に55%がかかるわけではありません。
実際の負担率はもっと低くなるケースがほとんどです。
Q: マンションを1戸相続しただけでも相続税はかかりますか?
A: 評価額と法定相続人の数によって異なります。
法定相続人が1人なら基礎控除は3600万円のため、評価額がそれ以下なら課税されません。
都市部のマンションは評価額が高くなりやすいため、事前の確認をおすすめします。
Q: 相続税評価額と実際の売却価格は同じですか?
A: 一般的に相続税評価額は実勢価格より低く算出される傾向があります。
マンションの場合、評価額と市場価格に差があるケースが多く見られます。
正確な市場価格を知りたい場合は、無料の価格診断ツールでの確認が有効です。
Q: 相続したマンションは売却と賃貸のどちらが得ですか?
A: 一概には言えず、維持コストと将来の資産価値によって変わります。
賃貸に出す場合は管理費や空室リスクを考慮する必要があります。
売却する場合は譲渡所得税とのバランスを見て判断するのが望ましいです。
Q: 相続税の申告はいつまでに行う必要がありますか?
A: 相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。
期限を過ぎると延滞税や加算税が発生する可能性があります。
早めに評価額を把握し、必要であれば専門家に相談することをおすすめします。
相続税の税率や控除の仕組みは複雑ですが、自分のケースに当てはめて具体的な数字で確認することが何より大切です。
複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるサービスを活用すると、相続したマンションの実勢価格を客観的に把握でき、税額シミュレーションの精度も高まります。
売却するかどうかまだ決めていない段階でも、価格の目安を知っておくことは判断材料として役立つはずです。