遺産相続税金いくらから【不動産鑑定士がデータで比較】
親からマンションを相続することになったとき、真っ先に気になるのが税金の話ではないでしょうか。
その経験も踏まえながら、相続税がいくらから発生するのか、データで具体的に解説していきます。
相続税は、遺産総額が「基礎控除額」を超えた場合にのみ発生します。
基礎控除額は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」で計算されます。
たとえば相続人が配偶者と子ども2人の合計3人なら、基礎控除額は4,800万円です。
遺産総額がこの金額以下であれば、相続税はかかりません。
国税庁の統計では、実際に相続税が発生するのは全国の相続案件のうち約9.9%とされています。
つまり多くのケースでは申告自体が不要ということです。
ただしマンションを含む相続では評価額の見積もりを誤りやすく、注意が必要です。
マンション売却にかかる税金の基本
マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間によって税率が大きく異なります。所有期間5年以下（短期譲渡）の場合は税率39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）、5年超（長期譲渡）の場合は税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）です。ただし「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用されれば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、多くのケースで税金がゼロになります。適用条件は、売却する物件に住んでいること（または住まなくなって3年以内）です。
相続税はいくらから発生する？基礎控除の仕組み
相続税の有無を判断する最初のステップは、基礎控除額の計算です。
計算式は非常にシンプルです。
- 基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数
- 遺産総額がこの金額を超えた分だけが課税対象になる
- 法定相続人が多いほど控除額は大きくなる
法定相続人の数ごとの基礎控除額を整理すると、以下のようになります。
| 法定相続人の数 | 基礎控除額 | 課税が発生しやすい遺産総額の目安 |
|---|---|---|
| 1人 | 3,600万円 | 4,000万円〜 |
| 2人 | 4,200万円 | 4,500万円〜 |
| 3人 | 4,800万円 | 5,000万円〜 |
| 4人 | 5,400万円 | 5,500万円〜 |
都市部のマンションは、この基礎控除額を超えやすい点に注意してください。
特に東京23区や大阪市内の築浅マンションは、評価額だけで3,000万円を超えるケースが珍しくありません。
現金や他の資産と合算すると、想定より早く基礎控除を超えることがあります。
マンションの相続税評価額はどう決まるか
マンションの相続税評価額は、時価とは異なる独自のルールで算出されます。
大きく分けて「建物部分」と「土地部分（敷地権）」の2つで構成されています。
建物部分は固定資産税評価額がそのまま使われます。
一般的に、建物の評価額は時価の5〜7割程度になることが多いです。
土地部分は路線価をもとに計算され、マンションの場合は敷地全体を持分割合で按分します。
そのため一戸建てに比べると、マンションは相続税評価額が時価より低く出やすい傾向があります。
筆者が携わった案件でも、時価5,500万円のマンションの相続税評価額が3,800万円程度だったケースがありました。
この差を正確に把握しないまま「時価ベース」で申告要否を判断すると、誤った結論に至ることがあります。
実際の時価と相続税評価額のどちらも把握しておくことが重要です。
まずは無料の価格診断ツールで、相続したマンションの時価をチェックしてみてください。
価格診断ツール（/tools/price-checker）を使えば、面積や築年数を入力するだけで概算の適正価格が分かります。
売るか持つか、判断のポイント
相続税の心配がない、または納税額が確定した後に直面するのが「売るか持つか」の判断です。
判断材料は主に3つあります。
- 自分や家族がそのマンションに住む予定があるか
- 賃貸に出した場合の利回りが見込めるか
- 維持コスト（管理費・修繕積立金・固定資産税）が負担にならないか
売却と保有を単純に比較すると、以下のような違いがあります。
| 項目 | 売却する場合 | 保有し続ける場合 |
|---|---|---|
| 初期の資金負担 | なし（むしろ現金化できる） | 相続税・維持費が継続発生 |
| 将来の資産価値変動リスク | 負わない | 市況次第で変動 |
| 管理の手間 | 発生しない | 管理費・修繕への対応が必要 |
| 賃貸収入の可能性 | なし | 家賃収入が見込める場合あり |
筆者自身は、相続したマンションを賃貸に出すか売却するかで半年ほど悩みました。
最終的には維持コストと将来の空室リスクを試算した上で売却を選び、結果的に約2,000万円の利益につながりました。
売るか持つか迷ったら、相続シミュレーター（/tools/inheritance-simulator）で数値比較してみてください。
相続税の概算だけでなく、保有を続けた場合の10年間のコスト試算まで確認できます。
相続税が払えない場合の対処法
相続税は原則として現金一括納付が求められます。
不動産が資産の大半を占める場合、現金が足りず納税に苦労するケースがあります。
主な対処法は次の3つです。
- 延納制度を利用し、分割で納付する
- 物納制度を利用し、不動産そのもので納める
- 相続したマンションを売却して現金化する
延納や物納には要件があり、審査にも時間がかかります。
実務上は、相続税の納付期限（相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内）に間に合わせるため、売却を選ぶ人が多いのが実情です。
複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるサービスを活用すると、相場観を早い段階でつかむことができます。
納税期限から逆算したスケジュールを組みやすくなる点も、大きなメリットです。
この記事のまとめ
- 相続税は遺産総額が基礎控除額を超えた場合にのみ発生する
- 基礎控除額は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」で計算する
- マンションの相続税評価額は時価より低く出ることが多い
- 売るか持つかは維持コストと将来リスクを数値で比較して判断する
- 納税資金が不足する場合は売却も有力な選択肢になる
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よくある質問
Q: 相続税はいくらから発生しますか？
A: 遺産総額が基礎控除額（3,000万円+600万円×法定相続人の数）を超えた場合に発生します。 たとえば相続人が3人なら、基礎控除額は4,800万円です。 これ以下であれば申告も納税も不要です。
Q: マンション一戸だけの相続でも税金はかかりますか？
A: マンションの評価額と他の資産の合計が基礎控除額を超えれば課税対象になります。 都市部の築浅マンションは評価額が高く出やすいため注意が必要です。 まずは相続税評価額と時価の両方を確認することをおすすめします。
Q: 相続税の申告期限はいつまでですか？
A: 相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。 この期限内に申告と納税の両方を終える必要があります。 不動産の売却を検討する場合は、逆算して早めに動くことが大切です。
Q: 相続したマンションは売却と賃貸のどちらが得ですか？
A: 維持コストと将来の空室リスク次第で結論は変わります。 一般的には、自分で住む予定がなく管理の手間をかけたくない場合は売却が向いています。 相続シミュレーター（/tools/inheritance-simulator）で具体的な数値を比較すると判断しやすくなります。
Q: 相続税評価額はどうやって調べればいいですか？
A: 建物部分は固定資産税評価額、土地部分は路線価をもとに算出します。 自分で計算するのが難しい場合は、専門家への相談や査定サービスの利用が確実です。 時価の目安は価格診断ツール（/tools/price-checker）でも簡易的に確認できます。