マンション売却にかかる税金の基本
マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間によって税率が大きく異なります。所有期間5年以下（短期譲渡）の場合は税率39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）、5年超（長期譲渡）の場合は税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）です。ただし「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用されれば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、多くのケースで税金がゼロになります。適用条件は、売却する物件に住んでいること（または住まなくなって3年以内）です。
法定相続人の順位、結論から言うと
親族がマンションを遺して亡くなったとき、まず気になるのが「誰が相続人になるのか」だと思います。
この記事は、不動産鑑定士監修のもと、データサイエンティストである筆者が実際に相続を経験した内容も交えてまとめています。
結論から言うと、法定相続人の順位は民法で明確に決まっています。
配偶者は常に相続人になります。
そのうえで、第1順位は子（直系卑属）、第2順位は親（直系尊属）、第3順位は兄弟姉妹という順で優先されます。
第1順位の人がいれば第2順位・第3順位の人は相続人になりません。
たとえば配偶者と子2人が残された場合、相続人は配偶者と子2人の合計3人だけです。
親や兄弟姉妹は相続に関与しません。
この順位を正しく理解することが、遺産分割や相続税申告、そしてマンションを売るか持つかの判断の出発点になります。
法定相続人とは何か
法定相続人とは、民法で定められた「相続する権利を持つ人」のことです。
遺言書がない場合、この法定相続人の間で遺産を分けることになります。
ポイントは以下の2つです。
- 配偶者は常に相続人になる（内縁関係は含まれない）
- 血族相続人には「第1順位・第2順位・第3順位」の優先順位がある
血族相続人は、上位の順位に該当する人が1人でもいれば、下位の順位の人は相続人になりません。
たとえば子がいる場合、被相続人の親がどれだけ健在でも親は相続人になりません。
この「順位」の考え方が、法定相続人を理解するうえで最も重要なポイントです。
法定相続人の順位を図解で整理
法定相続人の順位関係を、表で整理すると次のようになります。
| 順位 | 該当する人 | 相続の条件 |
|---|---|---|
| 常に相続人 | 配偶者 | 婚姻関係にある配偶者のみ（内縁は対象外） |
| 第1順位 | 子（孫は代襲相続） | 子がいれば必ず相続人になる |
| 第2順位 | 父母（祖父母は代襲相続） | 子がいない場合のみ相続人になる |
| 第3順位 | 兄弟姉妹（甥・姪は代襲相続） | 子も親もいない場合のみ相続人になる |
この表を見るとわかるとおり、配偶者は別枠で常に相続人になります。
一方、血族側は「子 → 親 → 兄弟姉妹」の順で、上の順位がいなければ下の順位に移っていく仕組みです。
なお、子がすでに亡くなっている場合は孫が、兄弟姉妹がすでに亡くなっている場合は甥・姪が、代わりに相続人になります。
これを代襲相続と呼びます。
順位ごとの法定相続分
相続人が誰になるかによって、相続できる割合（法定相続分）も変わります。
主なパターンをまとめると以下のとおりです。
- 配偶者と子が相続人 → 配偶者1/2、子1/2（人数で均等に分割）
- 配偶者と親が相続人 → 配偶者2/3、親1/3
- 配偶者と兄弟姉妹が相続人 → 配偶者3/4、兄弟姉妹1/4
- 配偶者のみ、または血族のみ → その相続人がすべて相続
たとえば配偶者と子2人が相続人の場合、配偶者が1/2、子はそれぞれ1/4ずつ相続します。
マンションのような分けにくい資産の場合、この持分の考え方が後々のトラブルの火種になりやすい点は注意が必要です。
筆者が相談を受けたケースでも、評価額4,200万円のマンションを配偶者と子2人で分ける際、現金が少なく分割方法で3か月ほど協議が長引いた例がありました。
マンションを相続したら「売る」か「持つ」か
法定相続人が確定したあと、多くの人が直面するのが「相続したマンションをどうするか」という問題です。
選択肢は主に3つあります。
- 売却して現金化し、相続人同士で分ける（換価分割）
- 誰か1人が相続し、他の相続人には代償金を支払う（代償分割）
- 共有名義のまま持ち続ける
このうち、共有名義のまま持ち続ける選択は、将来的なトラブルにつながりやすいというのが実務上の傾向です。
共有者の1人が売却に反対すると、身動きが取れなくなるケースもあります。
売るか持つかで迷ったら、相続シミュレーター（/tools/inheritance-simulator）を使って、保有を続けた場合と売却した場合の収支を数値で比較してみてください。
固定資産税や修繕積立金などの保有コストと、売却した場合の手取り額を並べて見ることで、感情論ではなく数字で判断しやすくなります。
筆者自身、相続したマンションを保有し続けるか売却するかを検討した際、5年間の賃貸運用シミュレーションと売却シミュレーションを比較し、最終的に売却を選びました。
結果として、想定より約2,000万円多い売却益を得ることができています。
相続税の基礎控除と法定相続人の数
法定相続人の人数は、相続税の基礎控除額にも直結します。
計算式は次のとおりです。
基礎控除額 = 3,000万円 +（600万円 × 法定相続人の数）
たとえば法定相続人が3人の場合、基礎控除額は4,800万円になります。
マンションの評価額と現金・預貯金などの遺産総額の合計が、この基礎控除額を超えるかどうかで、相続税申告の要否が変わります。
都市部のマンションは評価額が高くなりやすいため、基礎控除を超えるケースが年々増えている印象です。
まずは無料の価格診断ツール（/tools/price-checker）で、相続したマンションのおおよその適正価格を確認しておくと、相続税申告や遺産分割の検討がスムーズに進みます。
実体験から伝えたいこと
筆者はデータサイエンティストとして分析の仕事をする一方、不動産鑑定士の妻とともに、実際にマンション売却を経験しました。
その過程で痛感したのは、法定相続人の順位や相続割合を正確に理解していないと、遺産分割協議そのものが長期化するということです。
特にマンションのような「分けにくい資産」が絡む相続では、早い段階で法定相続人を確定させ、売却か保有かの方針を数値ベースで決めておくことが、トラブル回避の近道だと感じています。
まとめ
法定相続人の順位について、重要なポイントを整理します。
- 配偶者は常に相続人になる
- 血族相続人は「子（第1順位）→ 親（第2順位）→ 兄弟姉妹（第3順位）」の順
- 上位の順位に該当者がいれば、下位の順位は相続人にならない
- 相続税の基礎控除額は「3,000万円+600万円×法定相続人数」で計算する
- マンションを売るか持つかは、シミュレーターで数値比較してから判断する
よくある質問
Q: 法定相続人の順位は誰が第1位になりますか？
A: 配偶者は常に相続人で、血族側では子が第1順位です。 子がいない場合のみ、親（第2順位）や兄弟姉妹（第3順位）に相続権が移ります。
Q: 子と親が両方いる場合、両方とも相続人になりますか？
A: いいえ、子がいる場合は親は相続人になりません。 第1順位の子が優先され、第2順位の親には相続権が発生しない仕組みです。
Q: 内縁の配偶者は法定相続人に含まれますか？
A: 含まれません。 法定相続人としての配偶者は、婚姻関係にある法律上の配偶者のみが対象です。
Q: 相続したマンションは売却と保有、どちらが得ですか？
A: ケースによって異なるため、数値でのシミュレーションが有効です。 相続シミュレーター（/tools/inheritance-simulator）で、保有コストと売却時の手取り額を比較してみてください。
Q: 相続税がかかるかどうかはどう判断すればいいですか？
A: 遺産総額が基礎控除額（3,000万円+600万円×法定相続人数）を超えるかで判断します。 マンションの評価額を把握するために、価格診断ツール（/tools/price-checker）で概算を確認しておくと安心です。
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おわりに
法定相続人の順位を正しく理解することは、遺産分割協議をスムーズに進めるための第一歩です。
そのうえでマンションの売却を検討する場合は、1社だけの査定額を鵜呑みにせず、複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるサービスを活用することをおすすめします。
会社によって得意エリアや算出方法が異なるため、複数社を比較することで、より納得感のある価格判断がしやすくなります。