マンション売却にかかる税金の基本
マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間によって税率が大きく異なります。所有期間5年以下（短期譲渡）の場合は税率39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）、5年超（長期譲渡）の場合は税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）です。ただし「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用されれば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、多くのケースで税金がゼロになります。適用条件は、売却する物件に住んでいること（または住まなくなって3年以内）です。
相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×相続人の数」
相続税の基礎控除額は、現在「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算されます。
この基礎控除額を超えた分にのみ相続税が課税されるため、多くの一般家庭では相続税を支払う必要がありません。
例えば、配偶者と子供2人が相続人の場合、基礎控除額は4,800万円（3,000万円＋600万円×3人）となります。
不動産を含む相続財産の合計がこの金額以下であれば、相続税の申告も納税も不要です。
ただし、不動産の評価方法によっては想定以上に評価額が高くなるケースもあるため、正確な計算が重要になります。
基礎控除の計算方法と具体例
相続税の基礎控除額は、法定相続人の人数によって決まります。
計算式は以下の通りです。
基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数
| 法定相続人の数 | 基礎控除額 |
|---|---|
| 1人 | 3,600万円 |
| 2人 | 4,200万円 |
| 3人 | 4,800万円 |
| 4人 | 5,400万円 |
| 5人 | 6,000万円 |
私が経験したケースでは、母親の相続で相続人が私と兄の2人でした。
この場合の基礎控除額は4,200万円です。
相続財産は都内のマンション（評価額3,500万円）と預貯金800万円の合計4,300万円でした。
基礎控除額4,200万円を100万円上回ったため、相続税の申告が必要となったのです。
不動産の評価方法が基礎控除判定に与える影響
不動産の相続税評価では、土地と建物で異なる評価方法が使われます。
マンションの場合、以下のように評価されます。
- 土地部分：路線価または固定資産税評価額×1.0
- 建物部分：固定資産税評価額×1.0
一般的に、相続税評価額は時価の70～80％程度になることが多いです。
ただし、立地や築年数によってはこの比率が大きく変わることがあります。
筆者のケースでは、時価4,500万円のマンションが相続税評価額3,500万円となりました。
この評価額の違いが、基礎控除内に収まるかどうかの判断を左右します。
売るか持つか迷った際は、相続シミュレーター（/tools/inheritance-simulator）で将来的なコストも含めて数値比較してみてください。
基礎控除を超えた場合の相続税額の計算
基礎控除額を超えた部分には、相続税が課税されます。
相続税の税率は累進課税となっており、金額が大きくなるほど税率も上がります。
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10％ | - |
| 3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 1億円以下 | 30％ | 700万円 |
計算の流れは以下の通りです。
- 相続財産の合計額から基礎控除額を差し引く
- 差し引いた金額を法定相続分で按分
- 各相続人の按分額に税率を適用
- 各相続人の税額を合計して総額を算出
- 実際の相続割合で按分し直す
私のケースでは、課税遺産額100万円を法定相続分（各50万円）で按分し、税率10％を適用した結果、相続税総額は10万円となりました。
相続税対策：売却か保有かの判断基準
相続したマンションを「売るか持つか」は、税務面だけでなく総合的な判断が必要です。
売却する場合のメリット：
- 相続税の納税資金を確保できる
- 維持費（管理費・修繕積立金）が不要
- 価格下落リスクを回避できる
保有する場合のメリット：
- 相続税評価額と時価の差額を活用できる
- 賃貸収入を得られる可能性
- 将来的な値上がりに期待できる
筆者は最終的に売却を選択しました。
理由は、年間約36万円の維持費と将来の大規模修繕費を考慮した結果、売却して運用した方が有利だと判断したためです。
相続シミュレーター（/tools/inheritance-simulator）を使えば、こうした比較検討を数値で客観的に行えます。
基礎控除改正の歴史と今後の見通し
相続税の基礎控除額は、過去に何度か改正されています。
直近では平成27年（2015年）に大きな改正がありました。
改正前と改正後の比較：
| 項目 | 改正前（～2014年） | 改正後（2015年～） |
|---|---|---|
| 基礎控除額 | 5,000万円 + 1,000万円×相続人数 | 3,000万円 + 600万円×相続人数 |
| 相続人2人の場合 | 7,000万円 | 4,200万円 |
| 課税対象世帯の割合 | 約4％ | 約8％ |
この改正により、基礎控除額は約4割削減され、相続税の課税対象となる世帯は倍増しました。
現在のところ、さらなる基礎控除額の引き下げは予定されていません。
ただし、高齢化社会の進展と財政状況を考慮すると、将来的な制度変更の可能性は否定できません。
まとめ
相続税の基礎控除について重要なポイントをまとめます。
- 基礎控除額は「3,000万円＋600万円×相続人の数」
- 不動産の評価額は時価の70～80％程度が目安
- 基礎控除を超えた場合は早めの対策が重要
- 売却か保有かは税務以外の要素も考慮して判断する
- 将来的な制度変更の可能性も視野に入れておく
相続は一度きりの経験です。
専門家への相談と併せて、客観的なデータに基づいた判断を心がけることをお勧めします。
複数の不動産会社から査定を取得し、相続財産の正確な把握から始めてみてください。
一括査定サービスを活用すれば、効率的に複数社の意見を聞くことができ、より適切な判断材料を得られるでしょう。
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よくある質問
Q: 相続税の基礎控除額はいくらですか？
A: 3,000万円＋600万円×法定相続人の数です。 例えば相続人が2人なら4,200万円、3人なら4,800万円が基礎控除額となります。 この金額以下の相続財産であれば相続税はかかりません。
Q: マンションの相続税評価額はどう決まりますか？
A: 土地部分は路線価、建物部分は固定資産税評価額で評価されます。 一般的に時価の70～80％程度の評価額になることが多いです。 正確な評価額は不動産鑑定士に依頼することをお勧めします。
Q: 基礎控除を超えた場合の相続税率は何％ですか？
A: 課税価格に応じて10％～55％の累進税率が適用されます。 最も低い税率は10％（1,000万円以下の部分）です。 実際の税額は法定相続分で計算してから按分し直すため、専門家への相談が重要です。
Q: 相続したマンションは売った方が良いですか？
A: 維持費、将来の修繕費、収益性を総合的に判断する必要があります。 年間維持費が家賃収入を上回る場合は売却を検討しましょう。 相続シミュレーター（/tools/inheritance-simulator）で数値比較することをお勧めします。
Q: 基礎控除額は今後変更される可能性がありますか？
A: 現在のところ変更予定はありませんが、将来的な可能性は否定できません。 2015年の改正で基礎控除額は約4割削減されました。 早めの対策を検討することをお勧めします。