相続マンション
「売る vs 持つ」
シミュレーター

一概には言えませんが、表面利回りが3%を下回る場合や築30年を超える場合は、売却が経済的に有利なケースが多いです。当シミュレーターでNPV（正味現在価値）を比較し、具体的な数値で判断できます。個別の事情（居住予定、相続税の負担、他の資産状況など）も含めて総合的に判断してください。

譲渡所得税がかかります。売却価格から取得費（被相続人の購入価格）と譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対し、長期譲渡所得（5年超保有）なら20.315%、短期なら39.63%の税率が適用されます。相続の場合、被相続人の保有期間を引き継ぐため、多くのケースで長期譲渡所得の税率が適用されます。

被相続人の購入価格が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として使用できます。ただしこの場合、譲渡所得が大きくなり税負担が増えます。売買契約書や領収書がないか、不動産会社や法務局の登記簿で確認することをお勧めします。また、建築価額表から推定する方法もあります。

一定の要件を満たせば利用可能です。主な条件は、被相続人が一人暮らしだったこと、昭和56年5月31日以前の建築であること（マンションは2024年1月以降の譲渡から対象に拡大）、相続から3年以内の売却であることなどです。適用可否は税理士に確認してください。

はい、売却には相続登記が必要です。2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記しなければ10万円以下の過料が科される可能性があります。売却を検討する場合は早めに相続登記を済ませましょう。司法書士に依頼する場合の費用は5〜10万円程度が目安です。

はい、「相続税の取得費加算の特例」があります。相続開始から3年10ヶ月以内に売却すると、支払った相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税を軽減できます。また、空き家の3,000万円特別控除も相続から3年以内が条件の一つです。

賃貸収入は不動産所得として確定申告が必要です。家賃収入から管理費・修繕積立金・固定資産税・減価償却費・管理委託費などの経費を差し引いた金額が課税対象となります。赤字の場合は他の所得と損益通算できる場合があります。事業的規模でない場合も青色申告特別控除（最大10万円）が利用可能です。

明確な基準はありませんが、築30年を超えると大規模修繕の費用負担が大きくなり、修繕積立金の値上げリスクも高まります。また、築40年を超えると買い手がつきにくくなる傾向があります。当シミュレーターで具体的な数値を入れて比較し、個別の状況で判断してください。

管理組合の「重要事項に係る調査報告書」で修繕積立金の残高や大規模修繕の計画を確認できます。修繕積立金が計画に対して不足している場合、将来的に一時金の徴収や管理費の大幅値上げが発生する可能性があります。管理状態が悪い場合は早めの売却を検討すべきです。

NPV（Net Present Value）は、将来のキャッシュフローを現在の価値に割り引いて合計した指標です。「今の100万円と10年後の100万円は価値が違う」という考えに基づき、異なるタイミングの収支を公平に比較できます。不動産投資の判断に広く使われる手法で、不動産鑑定における収益還元法の基礎概念でもあります。