マンションを相続すると固定資産税は年額15万円から50万円程度かかるのが一般的です。
この記事は不動産鑑定士の監修のもと、実際に中古マンション売却で約2,000万円の売却益を実現した筆者の実体験をベースに執筆しています。
相続でマンションを取得された方の多くが「毎年どのくらい税金がかかるのか」不安に思われているでしょう。
結論から申し上げると、マンションの固定資産税は「固定資産税評価額×1.4%」で計算されます。
例えば評価額3,000万円のマンションであれば、年額42万円の固定資産税がかかる計算です。
ただし、住宅用地特例や築年数による軽減措置もあるため、実際の負担額は変わります。
本記事では、具体的なシミュレーション結果とともに、相続マンションの固定資産税について詳しく解説します。
マンション相続時の固定資産税の基本計算
マンションの固定資産税は以下の計算式で求められます。
固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4%
さらに都市部では都市計画税も併せて課税されます。
都市計画税 = 固定資産税評価額 × 0.3%
つまり合計で「評価額×1.7%」が基本的な税負担となります。
筆者が相続したマンションのケースでは、評価額2,800万円に対して年額47.6万円の固定資産税・都市計画税が課税されました。
月割りにすると約4万円の負担です。
固定資産税評価額の調べ方
固定資産税評価額を確認する方法は3つあります。
- 固定資産税納税通知書の「課税標準額」欄をチェック
- 固定資産評価証明書を市区町村役場で取得
- 固定資産課税台帳を閲覧（所有者本人のみ可能）
相続直後で書類が手元にない場合は、役場で評価証明書を取得するのが確実です。
手数料は300円程度で、相続人であることを証明する戸籍謄本等が必要になります。
エリア別固定資産税の実例
実際のマンション固定資産税を地域別に見てみましょう。
東京都港区の築10年・70㎡マンション（評価額4,500万円）の場合：
- 固定資産税：63万円
- 都市計画税：13.5万円
- 合計：76.5万円
大阪市中央区の築15年・60㎡マンション（評価額2,200万円）の場合：
- 固定資産税：30.8万円
- 都市計画税：6.6万円
- 合計：37.4万円
名古屋市中区の築20年・80㎡マンション（評価額1,800万円）の場合：
- 固定資産税：25.2万円
- 都市計画税：5.4万円
- 合計：30.6万円
都心部の高額物件ほど税負担が重くなる傾向が明確に現れています。
住宅用地特例による軽減措置
マンションの土地部分には住宅用地特例が適用されます。
小規模住宅用地（200㎡まで）の軽減率：
- 固定資産税：6分の1に軽減
- 都市計画税：3分の1に軽減
一般住宅用地（200㎡超）の軽減率：
- 固定資産税：3分の1に軽減
- 都市計画税：3分の2に軽減
マンションの場合、敷地面積を戸数で割った面積で判定されます。
例えば20戸のマンションで敷地面積が3,000㎡なら、1戸あたり150㎡となり小規模住宅用地特例が適用されます。
新築住宅の固定資産税軽減
新築マンションの建物部分には軽減措置があります。
軽減内容：
- 軽減期間：新築から3年間（または5年間）
- 軽減額：建物分の固定資産税が2分の1
- 対象床面積：50㎡以上280㎡以下
3階建て以上の耐火・準耐火建築物（一般的なマンション）は5年間の軽減が受けられます。
ただし相続で取得したマンションの多くは築年数が経っているため、この軽減は適用されないケースが大半です。
相続マンションの現実的な選択肢
相続したマンションの維持費は固定資産税だけではありません。
年間の主な維持費：
- 固定資産税・都市計画税：15万円〜50万円
- 管理費：12万円〜24万円（月1万円〜2万円）
- 修繕積立金：12万円〜36万円（月1万円〜3万円）
- 合計：40万円〜110万円
これらの費用を賃料収入で賄えない場合、売却も検討すべきでしょう。
売るか持つか迷ったら、相続シミュレーター（/tools/inheritance-simulator）で数値比較してみてください。
将来の収支予測も含めて客観的に判断できます。
固定資産税を抑える方法
既に相続が完了している場合でも、固定資産税を抑える方法があります。
評価額の見直しを申請する方法：
- 固定資産評価審査委員会への審査申出
- 申出期間：納税通知書受領後3か月以内
- 費用：1件につき1,500円
ただし、評価額が適正である場合は減額されません。
筆者の経験では、明らかに周辺相場より高い評価を受けていた場合のみ成功しています。
より現実的な対策として、賃貸に出して家賃収入を得る方法も有効です。
相続マンションの価値を正確に把握する重要性
固定資産税の負担を考える前に、まずはマンションの実際の市場価値を把握しましょう。
固定資産税評価額と市場価格には大きな乖離があることが多いからです。
一般的に固定資産税評価額は市場価格の7割程度に設定されています。
つまり評価額3,000万円のマンションは、実際には4,200万円程度で売却できる可能性があります。
まずは無料の価格診断ツール（/tools/price-checker）で、あなたのマンションの適正価格をチェックしてみてください。
正確な市場価値が分かれば、固定資産税負担との比較もしやすくなります。
売却時の税務上の注意点
相続マンションを売却する場合、税務面で有利な特例があります。
相続税の取得費加算特例：
- 相続税額の一部を取得費に加算可能
- 譲渡所得税を軽減できる
- 相続開始から3年10か月以内の売却が条件
居住用財産の3,000万円特別控除：
- 相続人が居住していれば適用可能
- 譲渡益から3,000万円を控除
- 実質的に譲渡所得税が非課税になるケースも
これらの特例を活用すれば、売却による税負担を大幅に軽減できます。
賃貸経営を選択する場合の収支計算
相続マンションを賃貸に出す場合の収支例を見てみましょう。
都内築15年・70㎡マンションのケース：
- 家賃収入：月15万円（年180万円）
- 固定資産税等：年45万円
- 管理費・修繕積立金：年30万円
- その他経費：年25万円
- 手取り収入：年80万円
表面利回り6%でも、実質的な手取りは4%程度になります。
空室リスクや大規模修繕の負担も考慮すると、必ずしも有利とは言えません。
詳しい収支シミュレーションは相続シミュレーター（/tools/inheritance-simulator）で確認できます。
プロによる査定で正確な判断を
相続マンションの今後について判断するには、正確な市場価値の把握が欠かせません。
複数の不動産会社に査定を依頼することで、より精度の高い価格が分かります。
一括査定サービスを活用すると、効率的に複数社の査定額を比較できます。
査定額と年間維持費を比較すれば、売却か保有かの判断材料が整います。
特に固定資産税負担が重いエリアのマンションは、早期売却が有利なケースが多いのが実情です。
経験豊富な不動産会社なら、相続に関する税務相談にも対応してもらえるでしょう。
よくある質問
Q: 相続したマンションの固定資産税はいつから支払うのですか？
A: 相続発生年の翌年1月1日時点の所有者に課税されます。 相続手続き完了前でも、実質的な所有者として課税対象となります。 納税通知書は通常4月から6月頃に送付されます。
Q: 空き家のマンションでも住宅用地特例は適用されますか？
A: はい、適用されます。 マンションの場合、実際に居住していなくても住宅用地特例は継続されます。 ただし戸建ての場合は空き家特措法の対象となる可能性があるので注意が必要です。
Q: 固定資産税評価額と実際の売却価格はどのくらい違いますか？
A: 一般的に固定資産税評価額は市場価格の7割程度です。 評価額3,000万円なら市場価格は4,200万円程度が目安となります。 ただし立地や築年数により差は変動するため、実際の査定を受けることをお勧めします。
Q: マンションの管理費と固定資産税、どちらが高いですか？
A: 一般的には管理費・修繕積立金の合計額の方が高くなります。 月3万円の管理費なら年36万円、固定資産税が年30万円なら管理費の方が高額です。 ただし高額物件では固定資産税の方が高くなるケースもあります。
Q: 相続したマンションを売るか貸すか、どう判断すべきですか？
A: 年間収支と将来性を総合的に判断しましょう。 家賃収入から諸経費を差し引いた手取りが少ない場合は売却が有利です。 築年数が古く大規模修繕が控えている場合も売却を検討すべきでしょう。