マンションの売却税金について、実体験と不動産鑑定士の監修のもと、データに基づいて分かりやすく解説します。
マンション売却で発生する主な税金は「譲渡所得税」です。
売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して、所有期間5年以下なら39.63%、5年超なら20.315%の税率がかかります。
ただし、居住用マンションには3,000万円の特別控除があり、多くのケースで税金はかからないか、大幅に軽減されます。
売却前に正確な税額を把握することで、手元に残る金額を正しく計算できます。
マンション売却にかかる税金の基本
マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間によって税率が大きく異なります。所有期間5年以下（短期譲渡）の場合は税率39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）、5年超（長期譲渡）の場合は税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）です。ただし「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用されれば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、多くのケースで税金がゼロになります。適用条件は、売却する物件に住んでいること（または住まなくなって3年以内）です。
マンション売却でかかる税金の種類
マンション売却時にかかる税金は、主に以下の3つです。
- 譲渡所得税（住民税・所得税・復興特別所得税）
- 印紙税
- 登録免許税（抵当権抹消時のみ）
この中で最も影響が大きいのは譲渡所得税です。
印紙税は売買契約書に貼る印紙代で、売却価格に応じて1万円から6万円程度になります。
登録免許税は住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消費用で、不動産1個につき1,000円です。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、以下の計算式で算出されます。
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
この譲渡所得に対して、所有期間に応じた税率をかけます。
| 所有期間 | 税率 | 内訳 |
|---|---|---|
| 5年以下（短期譲渡） | 39.63% | 所得税30% + 住民税9% + 復興特別所得税0.63% |
| 5年超（長期譲渡） | 20.315% | 所得税15% + 住民税5% + 復興特別所得税0.315% |
所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定されることに注意が必要です。
例えば2019年7月に購入し、2024年6月に売却した場合、実際の所有期間は5年近くありますが、2024年1月1日時点では4年7ヶ月のため「短期譲渡」となります。
取得費と譲渡費用の具体例
取得費に含まれるもの
- マンションの購入価格
- 購入時の仲介手数料
- 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
- 印紙税
- 不動産取得税
- リフォーム・改良費
建物部分は減価償却を行う必要があります。
木造以外の住宅用建物の場合、築年数×0.015（1.5%）を建物購入価格から差し引きます。
譲渡費用に含まれるもの
- 仲介手数料
- 印紙税
- 測量費
- 建物解体費
- 立退料（賃貸中の場合）
- 売却のためのリフォーム費用
筆者の場合、4,800万円で購入したマンションを6,800万円で売却しました。
取得費は購入価格と購入時諸費用で約4,950万円、譲渡費用は仲介手数料などで約240万円でした。
譲渡所得は6,800万円 - 4,950万円 - 240万円 = 1,610万円となりました。
居住用財産の3,000万円特別控除
自宅として使用していたマンションを売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
この控除を受けるための主な要件は以下の通りです。
- 自分が住んでいる家屋を売却する
- 住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却
- 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でない
- 前年・前々年にこの特例を受けていない
3,000万円特別控除を適用すると、多くのケースで譲渡所得税はかからなくなります。
例えば先ほどの筆者の例では、1,610万円の譲渡所得から3,000万円を控除するため、控除後の譲渡所得は0円となり、譲渡所得税は発生しませんでした。
実際の税額シミュレーション
具体的なケースで税額を計算してみましょう。
ケース1：短期譲渡・控除なし
- 売却価格：5,000万円
- 取得費：4,000万円
- 譲渡費用：200万円
- 譲渡所得：800万円
- 税額：800万円 × 39.63% = 約317万円
ケース2：長期譲渡・3,000万円控除あり
- 売却価格：5,000万円
- 取得費：3,500万円
- 譲渡費用：200万円
- 譲渡所得：1,300万円
- 控除後所得：1,300万円 - 3,000万円 = 0円
- 税額：0円
このように、居住用財産の特別控除は大きな節税効果があります。
まずは無料の価格診断ツール（/tools/price-checker）で、あなたのマンションの売却価格を把握し、税額をシミュレーションしてみてください。
税金を抑える節税対策
1. 所有期間を調整する
売却予定時期が短期・長期の境界付近にある場合、数ヶ月待つだけで税率を半分にできます。
ただし、市況の変化リスクとの天秤で判断する必要があります。
2. 取得費の資料を整備する
購入時の契約書や領収書を紛失している場合、売却価格の5%を取得費とする概算取得費を使用できます。
しかし、実際の取得費の方が高額なケースが多いため、可能な限り資料を収集しましょう。
3. リフォーム費用を活用する
売却前のリフォーム費用は譲渡費用として計上できます。
ただし、売却価格の上昇効果とのバランスを考慮して実施してください。
4. 買い替え特例の検討
居住用財産の買い替えを行う場合、一定要件下で譲渡所得税の繰り延べが可能です。
ただし、税金が免除されるわけではなく、将来への繰り延べである点に注意が必要です。
相続で取得したマンションの場合、売るか持ち続けるかで税負担が大きく変わります。
相続シミュレーター（/tools/inheritance-simulator）を使って、数値で比較検討することをおすすめします。
確定申告の手続き
譲渡所得がある場合、売却した年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。
3,000万円特別控除を受ける場合も、譲渡所得がなくても申告は必要です。
必要書類
- 確定申告書（分離課税用）
- 売買契約書のコピー
- 購入時の契約書・領収書のコピー
- 仲介手数料等の領収書
- 住民票（居住用財産の特例を受ける場合）
税務署の相談コーナーやe-Taxでの申告が可能です。
複雑なケースでは税理士への相談をおすすめします。
まとめ：マンション売却税金の重要ポイント
マンション売却時の税金について、押さえるべきポイントをまとめると以下の通りです。
- 譲渡所得税は所有期間5年の前後で税率が大きく変わる（39.63% vs 20.315%）
- 居住用マンションなら3,000万円の特別控除で多くのケースで非課税
- 取得費は購入価格だけでなく諸費用も含めて正確に計算する
- 売却前に税額シミュレーションを行い手取り額を把握する
- 譲渡所得が発生した場合は翌年に確定申告が必要
適切な税務知識を持って売却に臨むことで、想定外の税負担を回避できます。
複数の不動産会社から査定を取得する際も、各社の税金に関する説明の正確性を確認することが重要です。
信頼できる不動産会社を見つけるには、一括査定サービスの活用が効果的です。
複数社の査定額と提案内容を比較することで、税務面でも適切なアドバイスをくれる会社を見極められます。
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よくある質問
Q: マンション売却で必ず税金はかかりますか？
A: 居住用マンションなら3,000万円の特別控除があるため、多くのケースで非課税です。
譲渡所得が3,000万円以下であれば税金はかかりません。
投資用マンションの場合は特別控除がないため、売却益があれば税金がかかります。
Q: 所有期間はどの時点で判定されますか？
A: 売却した年の1月1日時点で判定されます。
実際の所有期間ではなく、売却年の1月1日時点での期間で短期・長期が決まるため注意が必要です。
Q: 取得費が分からない場合はどうすればよいですか？
A: 売却価格の5%を概算取得費として使用できます。
ただし実際の取得費の方が高額なケースが多いため、契約書や領収書の捜索を優先してください。
Q: 確定申告はいつまでに行えばよいですか？
A: 売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。
3,000万円特別控除を受ける場合も、譲渡所得がゼロでも申告が必要です。
Q: 夫婦共有名義のマンション売却時の税金はどうなりますか？
A: 持分に応じて譲渡所得を計算し、それぞれが3,000万円の特別控除を受けられます。
共有者それぞれが確定申告を行う必要があります。