荒川区内でマンション売却を検討している方にとって、最も重要なのは「実際にいくらで売れるのか」という相場の把握です。
マンション価格を決める5つの要素
国土交通省の取引データ分析によると、マンション価格に最も影響する要素は①立地（駅徒歩分数）、②専有面積、③築年数、④階数・方角、⑤管理状態の5つです。中でも駅徒歩分数の影響は大きく、徒歩1分あたり約3〜5%の価格差が生じます。徒歩5分と徒歩10分では15〜25%の差になる計算です。次に影響が大きいのは築年数で、築1年あたり約1.5〜2%ずつ価格が下落する傾向があります。
荒川区マンション売却相場の結論
荒川区のマンション売却相場は、築年数と立地によって大きく変動しますが、2024年現在の平均売却価格は約4,800万円（平均専有面積65㎡）となっています。
最も相場が高いのは日暮里エリアで㎡単価80万円前後、続いて南千住エリアが㎡単価75万円前後です。
一方、町屋・東尾久エリアは㎡単価55万円前後と、同じ荒川区内でも25万円/㎡の差があります。
築年数別では、築5年以内で㎡単価90万円前後、築10〜15年で70万円前後、築20年超で50万円前後が目安となります。
ただし、個別の物件条件（階数・向き・管理状況）によって±300万円程度の差が出るため、正確な査定は複数社への依頼が不可欠です。
荒川区エリア別マンション相場一覧
荒川区は23区の中でも比較的手頃な価格帯でありながら、都心へのアクセスが良好なエリアとして注目されています。
エリアごとの相場を詳しく見てみましょう。
| エリア | ㎡単価目安 | 平均売却価格（65㎡） | 主要駅からの所要時間 |
|---|---|---|---|
| 日暮里 | 75〜85万円 | 4,900〜5,500万円 | 山手線・京浜東北線直通 |
| 西日暮里 | 70〜80万円 | 4,600〜5,200万円 | 山手線・千代田線など |
| 南千住 | 70〜80万円 | 4,600〜5,200万円 | 日比谷線・つくばエクスプレス |
| 町屋 | 55〜65万円 | 3,600〜4,200万円 | 千代田線・京成本線 |
| 東尾久 | 50〜60万円 | 3,300〜3,900万円 | 都電荒川線 |
| 荒川 | 55〜65万円 | 3,600〜4,200万円 | 京浜東北線 |
筆者が実際に荒川区内のマンション売却をサポートした事例では、同じ築15年の物件でも、日暮里駅徒歩5分の物件は5,200万円で成約した一方、東尾久の物件は3,800万円での成約となりました。
立地による価格差は非常に大きいのが現実です。
築年数別の売却相場と価格推移
荒川区のマンションは築年数によって以下のような価格推移を示します。
築5年以内（新築同様物件）
- ㎡単価：85〜95万円
- 平均売却期間：2〜3ヶ月
- 売却成功率：95%以上
築浅物件は希少性が高く、購入希望者が多いため比較的短期間での売却が期待できます。
築6〜10年（人気の築浅物件）
- ㎡単価：75〜85万円
- 平均売却期間：3〜4ヶ月
- 売却成功率：90%以上
最も市場での流動性が高い築年数帯です。
住宅ローン減税の対象にもなりやすく、ファミリー層からの需要が高いのが特徴です。
築11〜15年（安定需要層）
- ㎡単価：65〜75万円
- 平均売却期間：4〜5ヶ月
- 売却成功率：85%前後
価格と築年数のバランスが良く、実需の購入者に人気です。
築16〜20年（価格重視層）
- ㎡単価：55〜65万円
- 平均売却期間：5〜6ヶ月
- 売却成功率：80%前後
リノベーション前提での購入者も増える築年数帯です。
築21年以上（価格訴求が重要）
- ㎡単価：45〜55万円
- 平均売却期間：6〜8ヶ月
- 売却成功率：70%前後
管理状況や大規模修繕の実施状況が価格に大きく影響します。
まずは無料の価格診断ツールで、あなたのマンションの適正価格をチェックしてみてください。
築年数や立地条件を入力するだけで、現在の市場価格を把握できます。
荒川区で高く売れるマンションの特徴
実際の取引データを分析すると、荒川区で相場より高く売却できるマンションには共通の特徴があります。
駅徒歩5分以内の好立地
荒川区内でも駅から近い物件は圧倒的に有利です。
特に以下の駅から徒歩5分以内の物件は、相場より10〜15%高い価格での成約が期待できます。
- 日暮里駅（JR山手線・京浜東北線・常磐線）
- 西日暮里駅（JR山手線・京浜東北線、東京メトロ千代田線）
- 南千住駅（JR常磐線、東京メトロ日比谷線、つくばエクスプレス）
管理状況が良好な物件
以下の条件を満たすマンションは査定額がプラス評価されます。
- 管理費・修繕積立金が適正水準
- 大規模修繕が計画的に実施されている
- 管理組合の運営が健全
- 共用部分の清掃・メンテナンスが行き届いている
筆者の経験では、管理状況の良し悪しで200〜300万円の価格差が出ることも珍しくありません。
南向き・角部屋などの物件特性
同じマンション内でも、以下の条件がある部屋は高値で売却できる傾向があります。
- 南向きのリビング（+50〜100万円）
- 角部屋（+30〜80万円）
- 高層階（5階以上で+20〜50万円）
- バルコニーが広い（+30〜70万円）
売却時期による価格変動要因
荒川区のマンション市場は、売却時期によっても価格が変動します。
季節要因
最も売却に適しているのは1〜3月の転勤・転校シーズンです。
この時期は購入希望者が多く、成約価格も相場より5〜10%高くなる傾向があります。
逆に、8月や12月は市場が停滞し、価格交渉が入りやすくなります。
金利動向の影響
住宅ローン金利の変動は、マンション相場に直接影響します。
2024年現在は超低金利が続いているため、購入希望者の購買力が高く、売り手有利の市場が続いています。
ただし、今後の金利上昇局面では相場の調整も予想されるため、売却を検討している方は早めの行動をおすすめします。
荒川区マンション売却の成功事例
筆者がサポートした荒川区での実際の売却事例をご紹介します。
事例1：日暮里駅徒歩3分・築12年・3LDK
- 売却価格：5,680万円
- 専有面積：72㎡（㎡単価78.9万円）
- 売却期間：2ヶ月
- 相場より約300万円高い価格で成約
成功要因は立地の良さと、リフォーム済みの室内状況でした。
事例2：南千住駅徒歩8分・築18年・2LDK
- 売却価格：3,950万円
- 専有面積：58㎡（㎡単価68.1万円）
- 売却期間：4ヶ月
- 相場通りの価格で成約
築年数がやや古いものの、管理状況が良好で適正価格での売却ができました。
事例3：町屋駅徒歩12分・築25年・3LDK
- 売却価格：3,200万円
- 専有面積：68㎡（㎡単価47.1万円）
- 売却期間：6ヶ月
- 当初希望価格より200万円減額での成約
築年数と立地の条件から、価格調整が必要でしたが、最終的には満足できる売却となりました。
査定額を最大化する3つのポイント
荒川区でマンションを高く売却するために、査定前に準備できることがあります。
1. 複数社への査定依頼
荒川区に強い不動産会社は限られています。
以下の特徴を持つ会社を含めて、最低3社以上に査定を依頼しましょう。
- 荒川区での取引実績が豊富
- 地元密着型の不動産会社
- 大手チェーンの荒川区担当営業所
実際の査定額は会社によって300〜500万円の差が出ることも珍しくありません。
2. 物件の魅力を整理して伝える
査定時には以下の情報を整理して不動産会社に伝えましょう。
- 購入時の価格と諸費用
- これまでに実施したリフォーム履歴
- マンション全体の修繕履歴
- 近隣環境の変化（新駅開業、商業施設開業など）
3. 室内の第一印象を良くする
査定額に直結するわけではありませんが、室内の印象は営業担当者のモチベーションに影響します。
- 水回りの清掃
- 整理整頓
- 適度な採光の確保
- 生活感のある小物の整理
これらの準備により、査定額が50〜100万円アップすることもあります。
売却スケジュールと費用の目安
荒川区でマンション売却を進める際の一般的なスケジュールと費用をまとめました。
売却スケジュール
| 期間 | 活動内容 | 所要時間 |
|---|---|---|
| 準備期間 | 査定・不動産会社選定 | 2〜4週間 |
| 媒介契約〜売出開始 | 媒介契約・販売活動開始 | 1週間 |
| 販売活動期間 | 内覧対応・価格調整 | 2〜6ヶ月 |
| 契約〜引渡し | 売買契約・引渡し準備 | 1〜2ヶ月 |
トータルで4〜8ヶ月程度が一般的です。
売却費用の目安
売却価格4,000万円のマンションの場合の費用例：
- 仲介手数料：132万円（税込）
- 印紙税：2万円
- 抵当権抹消費用：2〜3万円
- 引越し費用：10〜20万円
- その他諸費用：5〜10万円
合計：150〜170万円程度
売却益が出る場合は、別途譲渡所得税がかかります。
まとめ：荒川区マンション売却で成功するために
荒川区のマンション売却相場は立地と築年数で大きく変動しますが、適切な準備と戦略により相場以上の価格での売却も可能です。
重要なポイントをまとめると以下の通りです。
- エリア別相場を把握し、適正価格で売り出す
- 複数の不動産会社に査定を依頼して比較検討する
- 売却時期を考慮して市場動向を見極める
- 物件の魅力を最大限にアピールできるよう準備する
- 売却スケジュールと費用を事前に計画しておく
複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるサービスを活用すると、荒川区に強い不動産会社を効率的に見つけることができます。
各社の査定額や提案内容を比較することで、最適な売却戦略を立てることが可能になります。
特に荒川区は地域密着型の不動産会社が強いエリアでもあるため、大手だけでなく地元の実力派業者も含めて検討することをおすすめします。
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よくある質問
Q: 荒川区でマンションを売るのに最適な時期はいつですか？
A: 1〜3月の転勤・転校シーズンが最も有利です。 この時期は購入希望者が多く、相場より5〜10%高い価格での成約も期待できます。 ただし、個別の事情を考慮して売却時期を決めることが重要です。
Q: 築20年超のマンションでも高く売れますか？
A: 管理状況と立地によっては相場以上での売却も可能です。 特に駅近で管理の行き届いた物件であれば、築年数の古さをカバーできます。 リノベーション需要も高まっているため、価格設定を工夫すれば早期売却も期待できます。
Q: 査定額と実際の売却価格はどの程度違いますか？
A: 一般的には査定額の95〜105%の範囲で成約することが多いです。 ただし、市場状況や競合物件によって±10〜15%程度の差が出ることもあります。 複数社の査定を比較し、根拠を確認することが重要です。
Q: 荒川区に強い不動産会社の見分け方は？
A: 荒川区での年間取引件数と直近の成約事例を確認しましょう。 地元での営業年数が長く、駅前に店舗を構えている会社は地域情報に詳しい傾向があります。 また、査定時に近隣の成約事例を具体的に説明できる会社は信頼できるでしょう。
Q: 売却か賃貸かで迷った場合はどう判断すべきですか？
A: 将来の住む予定、収支計算、税制面を総合的に検討する必要があります。 荒川区は賃貸需要も安定しているエリアですが、管理の手間や空室リスクも考慮しましょう。 現在の相場水準や今後の価格見通しも判断材料として重要です。