マンション売却における税金は、売却益の有無により大きく変わります。
マンション売却にかかる税金の基本
マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間によって税率が大きく異なります。所有期間5年以下（短期譲渡）の場合は税率39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）、5年超（長期譲渡）の場合は税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）です。ただし「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用されれば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、多くのケースで税金がゼロになります。適用条件は、売却する物件に住んでいること（または住まなくなって3年以内）です。
マンション売却で支払う税金は売却益次第で決まる
マンション売却時の税金負担は、売却益が出るか損失が出るかで劇的に変わります。
売却益が出た場合、所得税と住民税を合わせて売却益の約20〜39％を納税する必要があります。
一方、売却損が出た場合、基本的に追加の税金はかかりません。
むしろ給与所得から損益通算できるため、所得税の還付を受けられる可能性があります。
筆者の場合、約2,000万円の売却益に対し、3,000万円特別控除と住居用軽減税率を適用して、実際の税負担を大幅に圧縮できました。
ただし、不動産譲渡所得税は複雑で、居住期間や所有期間によって税率が変わるため、事前の試算が重要です。
マンション売却でかかる5つの税金
マンション売却時にかかる可能性のある税金は以下の5つです。
- 譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）
- 印紙税
- 登録免許税
- 消費税（投資用物件の場合）
- 固定資産税・都市計画税の精算金
最も影響が大きいのは譲渡所得税です。
売却益が出た場合のみ課税され、金額によっては数百万円から数千万円の負担になることもあります。
| 税目 | 課税対象 | 税率・税額 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税 | 売却益 | 20.315%〜39.63% |
| 印紙税 | 売買契約書 | 1,000円〜6万円 |
| 登録免許税 | 抵当権抹消 | 1,000円/件 |
| 消費税 | 仲介手数料等 | 10% |
| 固定資産税等 | 日割精算 | 年税額を日割 |
特に譲渡所得税は、居住用か投資用か、所有期間が5年超か以下かで税率が大きく変わります。
譲渡所得税の計算方法と税率
譲渡所得税は以下の計算式で求められます。
課税譲渡所得 = 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用 − 特別控除
取得費には購入価格、仲介手数料、登記費用、リフォーム費用などが含まれます。
譲渡費用には売却時の仲介手数料、印紙税、測量費、解体費などが該当します。
税率は所有期間により異なります。
短期譲渡所得（所有期間5年以下）
- 所得税：30％
- 住民税：9％
- 復興特別所得税：0.63％
- 合計：39.63％
長期譲渡所得（所有期間5年超）
- 所得税：15％
- 住民税：5％
- 復興特別所得税：0.315％
- 合計：20.315％
所有期間の判定は、売却した年の1月1日時点で計算します。
例えば2020年3月に購入し、2025年4月に売却した場合、所有期間は「5年」となり短期譲渡所得の対象になります。
居住用マンションの特別控除と軽減税率
居住用マンション（マイホーム）の売却には、税負担を大幅に軽減できる特例があります。
3,000万円特別控除
居住用財産を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できます。
つまり売却益が3,000万円以下なら、譲渡所得税は一切かかりません。
軽減税率の特例（所有期間10年超）
所有期間10年を超える居住用財産には、さらなる軽減税率が適用されます。
| 課税譲渡所得 | 税率 |
|---|---|
| 6,000万円以下 | 14.21％ |
| 6,000万円超 | 20.315％ |
筆者の実例では、購入価格4,500万円のマンションを6,800万円で売却しました。
売却益は約2,000万円でしたが、3,000万円特別控除により譲渡所得税は0円でした。
この特例の適用条件は以下の通りです。
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともに敷地を売ること
- 住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
- 売手と買手が親子や夫婦など特別な関係でないこと
- 前年、前々年に同じ特例を受けていないこと
投資用マンション売却時の税金
投資用マンションの売却では、居住用の特例が使えないため税負担が重くなります。
減価償却を行っている場合、取得費が購入時より減少しているため、帳簿上の売却益が大きくなりがちです。
例えば、3,000万円で購入した築20年のワンルームマンションを2,500万円で売却したとします。
一見500万円の損失に見えますが、減価償却累計額が800万円の場合、取得費は2,200万円となり、実際は300万円の売却益が発生します。
この300万円に対し、所有期間に応じて20.315%または39.63%の税率が適用されます。
投資用物件の売却を検討している方は、売るか持つかで迷ったら相続シミュレーター（/tools/inheritance-simulator）で将来の収支を数値比較してみてください。
売却損が出た場合の損益通算
マンション売却で損失が出た場合、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用できます。
この特例により、売却損を給与所得などの他の所得から差し引くことができ、所得税の還付を受けられる可能性があります。
適用条件は以下の通りです。
- 所有期間5年超の居住用財産の売却
- 売却価格がローン残高を下回ること
- 新たに住宅ローンを組んで住宅を購入すること
損失額が1年で控除しきれない場合、翌年以降3年間にわたって繰り越すことができます。
例えば、年収600万円のサラリーマンがマンション売却で1,000万円の損失を出した場合、給与所得と相殺して大幅な還付を受けられます。
マンション売却前に価格をチェックする重要性
税金の試算を行うためには、まず売却価格の目安を把握する必要があります。
まずは無料の価格診断ツールで、あなたのマンションの適正価格をチェックしてみてください。
価格の目安がわかれば、以下の情報と合わせて税額を概算できます。
- 購入時の価格と諸費用
- 売却時の諸費用（仲介手数料など）
- 適用可能な特例の有無
- 所有期間と居住期間
特に売却益が3,000万円を超えそうな場合や、投資用物件の売却を検討している場合は、税理士への相談も検討してください。
筆者の経験では、税理士費用20万円をかけても、適切な節税対策により数十万円から数百万円の税負担軽減が可能でした。
確定申告の手続きと必要書類
マンション売却により譲渡所得が発生した場合、翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行う必要があります。
売却損の損益通算を受ける場合も確定申告が必要です。
必要な書類
- 確定申告書B（第一表・第二表）
- 分離課税用の申告書（第三表）
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書のコピー
- 取得時・売却時の領収書
- 登記事項証明書
各書類の入手先と注意点
| 書類 | 入手先 | 注意点 |
|---|---|---|
| 売買契約書 | 不動産会社 | 印紙税額を確認 |
| 領収書 | 各支払先 | 仲介手数料等も含める |
| 登記事項証明書 | 法務局 | 所有期間の確認用 |
確定申告書の作成は国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すると便利です。
画面の指示に従って入力するだけで、複雑な計算も自動で行われます。
節税対策のポイント
マンション売却時の税負担を軽減するための主な対策をまとめます。
取得費の見直し
購入時の諸費用を漏れなく計上することで、譲渡所得を圧縮できます。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登録免許税
- 司法書士報酬
- 不動産取得税
- 住宅ローン保証料
- 火災保険料（長期一括払い分）
譲渡費用の計上
売却時の必要経費も忘れずに計上します。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 測量費
- 解体費
- ハウスクリーニング代
- 広告宣伝費
特例の活用
居住用財産の3,000万円特別控除や軽減税率の特例を最大限活用します。
住まなくなってから3年以内の売却など、適用条件を満たすタイミングで売却することが重要です。
所有期間の調整
短期譲渡所得（39.63%）と長期譲渡所得（20.315%）の税率差は約20%です。
所有期間5年のボーダーライン付近の場合、売却時期の調整で大幅な節税が可能です。
まとめ：マンション売却税金対策の3つのポイント
マンション売却時の税金対策で最も重要なのは以下の3点です。
- 売却価格の事前把握と税額シミュレーション
- 居住用財産の特例を最大限活用する
- 取得費・譲渡費用を漏れなく計上する
売却益が3,000万円以下の居住用マンションなら、基本的に譲渡所得税はかかりません。
投資用物件や高額物件の場合は、税理士への相談も検討してください。
適切な対策により、税負担を大幅に軽減することが可能です。
複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるサービスを活用すると、より正確な売却価格の把握と税額の試算ができます。
各社の査定額を比較することで、最適な売却戦略を立てることができるでしょう。
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よくある質問
Q: マンション売却でどのくらい税金がかかりますか？
A: 売却益が出なければ基本的に税金はかかりません。 売却益が出た場合、居住用マンションなら3,000万円まで非課税、それを超える分は約20％の税率が適用されます。 投資用マンションの場合は特別控除がないため、売却益全額に課税されます。
Q: 所有期間5年以下と5年超で税率はどう違いますか？
A: 5年以下は39.63％、5年超は20.315％の税率が適用されます。 所有期間の判定は売却した年の1月1日時点で行われるため、購入から売却まで5年経過していても「5年以下」に該当する場合があります。 税率差は約20％と大きいため、売却時期の調整が重要です。
Q: 3,000万円特別控除はどんな条件で使えますか？
A: 自分が住んでいたマンションの売却で利用できます。 住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却する必要があります。 親子間売買など特別な関係での取引や、前年・前々年に同じ特例を使っている場合は適用できません。
Q: 売却損が出た場合はどうなりますか？
A: 居住用マンションの売却損は給与所得などと損益通算できます。 所得税の還付を受けられる可能性があり、1年で控除しきれない場合は3年間繰り越せます。 ただし、所有期間5年超などの条件を満たす必要があります。
Q: 確定申告はいつまでに行う必要がありますか？
A: 売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行います。 譲渡所得が発生した場合はもちろん、売却損の損益通算を受ける場合も申告が必要です。 期限を過ぎると加算税などのペナルティが課される可能性があります。