マンション査定で複数社の査定額が異なる理由について、データサイエンティストとして実際の売却経験をもとに詳しく解説します。
この記事は不動産鑑定士による監修を受け、筆者の実体験データに基づいて作成しています。
マンション査定額がバラつく理由【結論】
マンション査定を複数社に依頼すると、査定額に200万円から500万円の差が生じることは珍しくありません。
これは決して異常なことではなく、むしろ当然の現象といえます。
主な理由は以下の5つです。
- 不動産会社ごとに「得意エリア・物件種別」が異なる
- 査定算出手法の違い（重視するデータが異なる）
- 営業戦略としての「高預かり」「安預かり」
- マーケット読みの精度差
- 査定タイミング（市況変化の影響）
筆者の実体験：400万円の査定額差を検証
私が所有していた都内の築15年マンション（3LDK、70㎡）を売却する際、6社に査定を依頼しました。
結果は以下のとおりです。
- A社：5,800万円
- B社：5,650万円
- C社：5,480万円
- D社：5,320万円
- E社：5,200万円
- F社：5,400万円
最高額と最低額の差は600万円にも達しました。
興味深いのは、最終的な売却価格が5,420万円だったことです。
つまり、中央値に近い査定額を出した会社の見立てが最も正確だったということになります。
査定額が違う5つの理由を詳しく解説
理由1：得意エリア・物件種別による専門性の差
不動産会社には必ず「得意分野」があります。
都心のタワーマンションを専門とする会社が、郊外のファミリーマンションを査定すると、相場感がずれることがあるのです。
私の査定事例でも、最高額を出したA社は該当エリアで年間50件以上の取引実績があり、地域特性を熟知していました。
一方、最低額のE社は他エリアが主力で、当該エリアでの取引は年間数件程度でした。
まずは無料の価格診断ツールで、あなたのマンションの適正価格をチェックしてみてください。
理由2：査定算出手法の違い
マンション査定には主に3つの手法があります。
- 取引事例比較法：近隣の類似物件の取引価格を参考にする
- 収益還元法：賃貸に出した場合の収益から逆算する
- 原価法：建築費から減価償却を差し引いて算出する
ほとんどの会社は取引事例比較法を使いますが、参考にする事例の選び方や調整方法が会社ごとに異なります。
例えば、築年数や階数、方角などの補正係数の設定が会社によって違うのです。
理由3：営業戦略による意図的な価格設定
不動産業界には「高預かり」「安預かり」という言葉があります。
高預かりとは、媒介契約を取るために相場より高い査定額を提示すること。
安預かりとは、確実に売るために相場より低めの査定額を出すことです。
私の経験では、最高額を提示したA社は契約後に「市況が厳しいので価格を下げましょう」と提案してきました。
これが典型的な高預かりの手法です。
理由4：マーケット予測の精度差
優秀な営業担当者は、3ヶ月後、6ヶ月後の市況変化まで読んで査定額を算出します。
2022年のように金利上昇が予想される局面では、早めに売り出すことを前提に高めの査定額を出す会社もありました。
逆に、市況悪化を予想して安全策を取る会社もあります。
このマーケット予測の精度が査定額に大きく影響するのです。
理由5：査定実施タイミングによる影響
同じマンションでも、査定を依頼する時期によって結果が変わります。
私が追加検証として2ヶ月後に再査定を依頼したところ、全体的に50万円から100万円程度の下方修正がありました。
これは、その間に近隣で安めの取引事例が2件発生したことが原因でした。
特に築浅物件や人気エリアでは、新しい取引事例の影響を強く受ける傾向があります。
査定額の信頼性を見極める3つのポイント
ポイント1：査定根拠の詳細度をチェック
信頼できる査定書には以下の要素が含まれています。
- 参考にした取引事例の詳細（3件以上）
- 各事例との比較調整内容
- 市況分析と今後の予測
- 想定売却期間別の価格設定
根拠が曖昧な査定書を提出する会社は避けるべきです。
ポイント2：地域での取引実績を確認
その地域で実際にどれくらいの取引実績があるかを確認しましょう。
年間10件以上の取引があれば、ある程度の相場感は持っていると判断できます。
私の場合、最も正確だったC社は該当エリアで月2〜3件のペースで取引していました。
ポイント3：査定額の分布を分析
複数社の査定額を並べて、極端に高い・低い査定額は除外して考えます。
残った査定額の平均値あたりが、適正価格に近いと考えられます。
私の事例では、上下を除いた4社の平均が5,463万円で、実際の売却価格5,420万円に非常に近い結果でした。
適正な査定額を見つける5ステップ
ステップ1：3社以上の査定を取る
最低でも3社、できれば5〜6社から査定を取ることをお勧めします。
1〜2社では比較材料が不足し、適正価格の判断が困難です。
ステップ2：査定根拠を詳しく聞く
「なぜこの価格なのか」を必ず質問しましょう。
明確な根拠を示せない会社は信頼性に疑問があります。
ステップ3：地域の取引実績を確認
該当エリアでの年間取引件数や、最近の成約事例について質問します。
実績が豊富な会社ほど、精度の高い査定が期待できます。
ステップ4：市況分析の内容をチェック
単純に過去の事例だけでなく、現在の市況や今後の予測も含めて説明できる会社を選びます。
ステップ5：査定額の分布を分析
全社の査定額を整理し、極端な値を除外した平均値を参考価格とします。
この作業により、より客観的な適正価格が見えてきます。
査定額が違っても慌てない！正しい活用法
査定額にバラつきがあることは正常です。
重要なのは、その違いを理解して適切に活用することです。
最高査定額の会社と契約する前に、以下を確認しましょう。
- 査定根拠の妥当性
- 地域での実績
- 売却スケジュールの現実性
私の経験上、適正価格から大きく外れた査定額を出す会社との取引は避けた方が無難です。
まとめ：複数査定で賢いマンション売却を
マンション査定額の違いは、会社の専門性や手法の違いによる自然な現象です。
複数社から査定を取ることで、より精度の高い適正価格を把握できます。
査定額だけでなく、その根拠や会社の実績も総合的に判断することが、成功する売却の鍵となります。
複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるサービスを活用すると、効率的に比較検討できます。
大手から地域密着まで様々な会社の査定を受けることで、あなたのマンションの真の価値を正確に把握できるでしょう。
よくある質問
Q: なぜ不動産会社によって査定額がこんなに違うのですか？
A: 主な理由は各社の得意分野、査定手法、営業戦略の違いです。
同じマンションでも、会社ごとに参考にする取引事例や調整方法が異なります。
また「高預かり」という営業手法で、意図的に高い査定額を提示するケースもあります。
Q: 最も高い査定額を出した会社を選ぶべきですか？
A: 必ずしもそうとは限りません。
高すぎる査定額は「高預かり」の可能性があり、契約後に値下げを要求されるリスクがあります。
査定根拠の妥当性と会社の実績を総合的に判断することが重要です。
Q: 何社くらいに査定を依頼するのが適切ですか？
A: 3社以上、できれば5〜6社への査定依頼をお勧めします。
1〜2社では比較材料が不足し、適正価格の判断が困難です。
多すぎても対応が大変になるため、6社程度が現実的な上限でしょう。
Q: 査定書の見方がわかりません。どこを重視すべきですか？
A: 以下の点を重視してください。
参考取引事例の詳細性（3件以上の具体的事例）、各事例との比較調整内容、市況分析の深度、想定売却期間の現実性です。
これらが明確に記載されている査定書ほど信頼性が高いといえます。
Q: 査定額と実際の売却価格はどのくらい違いますか？
A: 一般的には査定額の±5〜10％程度の範囲で売却されるケースが多いです。
ただし、市況変化や物件の個別要因により、さらに大きな差が生じることもあります。
査定額は目安として捉え、市場の反応を見ながら価格調整することが重要です。